ตรวจโฉนด ภาระผูกพัน ผังเมือง และสิทธิการใช้ประโยชน์ ก่อนซื้อ เช่าระยะยาว หรือรับโอน
| หัวข้อ | ให้เราดูแล | ดำเนินการเอง |
|---|---|---|
| ขอบเขตงาน | ตรวจโฉนด ภาระผูกพัน ผังเมือง และสิทธิการใช้ประโยชน์ ก่อนซื้อ เช่าระยะยาว หรือรับโอน | ยื่นเอง: ต้องหาเงื่อนไขปลายทาง จัดเอกสาร และติดตามผลด้วยตนเองทุกขั้นตอน |
| หน่วยงานที่ต้องติดต่อ | กรมที่ดิน โดยมีผู้รับผิดชอบเดียวประสานตลอดสาย | ติดต่อแต่ละหน่วยงานแยกกัน และรับความเสี่ยงหากลำดับขั้นตอนผิด |
| เอกสารที่ต้องเตรียม | ตรวจรายการก่อนเริ่มงาน: สำเนาโฉนดที่ดินหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด · สัญญาจะซื้อจะขายหรือร่างสัญญาเช่า · ผังบริเวณและใบอนุญาตก่อสร้าง | มักพบเอกสารขาดตอนถึงเคาน์เตอร์ ทำให้ต้องยื่นซ้ำ |
| ความเสี่ยงที่พบบ่อย | ตรวจล่วงหน้าในจุดที่พลาดบ่อย เช่น ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีข้อจำกัดการถือครองที่ดิน จึงต้องออกแบบโครงสร้างสิทธิให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น | ทราบปัญหาเมื่อถูกปฏิเสธแล้ว ซึ่งมักต้องเริ่มกระบวนการใหม่ |
| ควรเลือกแบบไหน | สิทธิเก็บกินและสิทธิเหนือพื้นดินให้สิทธิใช้ประโยชน์ระยะยาวโดยไม่ต้องถือกรรมสิทธิ์ ต่างจากการเช่าที่ผูกกับกำหนดเวลาตามสัญญา | เหมาะเมื่อเอกสารมีชิ้นเดียว ปลายทางระบุเงื่อนไขชัดเจน และไม่มีกำหนดยื่นที่กระชั้น |
สถานการณ์: ผู้ขอใช้บริการอยู่ในกลุ่มผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้เช่าระยะยาว และนักลงทุนต่างชาติ และยังไม่เคยยื่นเรื่องประเภทนี้มาก่อน จึงไม่ทราบว่าเอกสารชุดใดที่ กรมที่ดิน จะยอมรับ
แนวทาง: เริ่มจากตรวจสารบบที่ดินที่สำนักงานที่ดิน จากนั้นไล่ตรวจรายการเอกสารทีละชิ้นก่อนเริ่มงานจริง แล้วจึงเดินตามลำดับขั้นตอนจนถึงขั้นร่วมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดิน
ผลลัพธ์: ผลลัพธ์คือได้แฟ้มเอกสารที่ครบตั้งแต่การยื่นครั้งแรก ลดการเดินทางซ้ำและการแก้ไขย้อนหลัง
สถานการณ์: แฟ้มเดิมถูกตีกลับ สาเหตุที่พบบ่อยที่สุดในงานประเภทนี้คือ ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีข้อจำกัดการถือครองที่ดิน จึงต้องออกแบบโครงสร้างสิทธิให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น
แนวทาง: ตรวจย้อนจากจุดที่ถูกตีกลับก่อน แก้ที่ต้นเหตุ แล้วตรวจซ้ำอีกจุดที่พลาดบ่อยคือ การวางมัดจำก่อนตรวจสอบสถานะทำให้เสียอำนาจต่อรองเมื่อพบปัญหา ก่อนยื่นใหม่
ผลลัพธ์: ผลลัพธ์คือยื่นใหม่ได้โดยไม่ต้องรื้อทั้งแฟ้ม และมีบันทึกเหตุผลการแก้ไขไว้ตอบหน่วยงานได้
สถานการณ์: ผู้ขอใช้บริการต้องทำงานหลายอย่างในกลุ่มงานกฎหมายและคดีความพร้อมกัน และไม่ต้องการยื่นเอกสารชุดเดียวกันซ้ำหลายรอบ
แนวทาง: วางลำดับงานให้ชิ้นที่เป็นเงื่อนไขของชิ้นอื่นเสร็จก่อน ใช้ชุดเอกสารกลางร่วมกัน และแยกเฉพาะส่วนที่แต่ละหน่วยงานกำหนดเพิ่ม
ผลลัพธ์: ผลลัพธ์คือลดจำนวนสำเนาและจำนวนครั้งที่ต้องเข้าพบหน่วยงาน โดยยังคงความถูกต้องของแต่ละแฟ้ม
ตรวจโฉนด ภาระผูกพัน ผังเมือง และสิทธิการใช้ประโยชน์ ก่อนซื้อ เช่าระยะยาว หรือรับโอน งานนี้อยู่ในกลุ่มงานกฎหมายและคดีความ จึงวางแผนร่วมกับงานอื่นในกลุ่มเดียวกันได้โดยไม่ต้องยื่นเอกสารซ้ำ
ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้เช่าระยะยาว และนักลงทุนต่างชาติ หากยังไม่แน่ใจว่ากรณีของคุณเข้าข่ายหรือไม่ ให้ส่งรายละเอียดเอกสารและหน่วยงานปลายทางมาให้ประเมินก่อนเริ่มงาน
โดยทั่วไปเตรียม: สำเนาโฉนดที่ดินหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด · สัญญาจะซื้อจะขายหรือร่างสัญญาเช่า · ผังบริเวณและใบอนุญาตก่อสร้าง · เอกสารประจำตัวของผู้ขายหรือผู้ให้เช่า รายการอาจเพิ่มได้ตามข้อกำหนดของหน่วยงานที่รับเรื่อง
1) ตรวจสารบบที่ดินที่สำนักงานที่ดิน 2) ตรวจภาระจำนอง ภาระจำยอม และคดีความที่เกี่ยวข้อง 3) ตรวจข้อจำกัดผังเมืองและการใช้ประโยชน์ 4) สรุปความเสี่ยงและเงื่อนไขที่ควรใส่ในสัญญา 5) ร่วมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดิน
• ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีข้อจำกัดการถือครองที่ดิน จึงต้องออกแบบโครงสร้างสิทธิให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น • การวางมัดจำก่อนตรวจสอบสถานะทำให้เสียอำนาจต่อรองเมื่อพบปัญหา
สิทธิเก็บกินและสิทธิเหนือพื้นดินให้สิทธิใช้ประโยชน์ระยะยาวโดยไม่ต้องถือกรรมสิทธิ์ ต่างจากการเช่าที่ผูกกับกำหนดเวลาตามสัญญา
กรมที่ดิน เป็นหน่วยงานหลักที่เกี่ยวข้อง งานบริการองค์กรในไทยแบ่งความรับผิดชอบตามหน่วยงานที่กำกับอย่างชัดเจน งานทะเบียนนิติบุคคลอยู่กับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า งานภาษีอยู่กับกรมสรรพากร งานประกันสังคมอยู่กับสำนักงานประกันสังคม งานรับรองคำแปลเพื่อใช้ต่างประเทศอยู่กับกรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ และงานรับรองลายมือชื่อโดยทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสารอยู่ภายใต้ข้อบังคับสภาทนายความ การวางแผนงานให้ถูกหน่วยงานตั้งแต่ต้นช่วยลดการยื่นซ้ำและการถูกปฏิเสธเอกสาร
ส่งรายละเอียดเอกสารที่มี วัตถุประสงค์การใช้งาน และหน่วยงานหรือประเทศปลายทาง ทีมงานจะประเมินขอบเขต ระบุเอกสารที่ยังขาด และเสนอลำดับการยื่นที่ลดโอกาสถูกปฏิเสธ ให้บริการที่กรุงเทพฯ ขอนแก่น อุดรธานี หนองคาย และแบบออนไลน์ทั่วประเทศ
รองรับครับ งานส่วนใหญ่เริ่มต้นด้วยการตรวจไฟล์สแกน แล้วจึงจัดส่งต้นฉบับตามที่จำเป็น ลูกค้าใน 77 จังหวัดและลูกค้าที่อยู่ต่างประเทศดำเนินการผ่านช่องทางออนไลน์ร่วมกับการมอบอำนาจได้ในหลายกรณี
เนื้อหาอ้างอิงกรอบอำนาจหน้าที่ของหน่วยงานที่กำกับแต่ละงาน ตรวจทานล่าสุดเมื่อ 2026-08-17 ก่อนยื่นจริงควรยืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับหน่วยงานปลายทางอีกครั้ง เพราะแบบฟอร์มและข้อกำหนดปรับเปลี่ยนได้
รายการนี้ใช้ยืนยันข้อเท็จจริงที่หน่วยงานผู้รับเรื่องต้องตรวจก่อนอนุมัติ หากขาดหรือข้อมูลไม่ตรงกับเอกสารอื่นในชุดเดียวกัน เรื่องมักถูกตีกลับตั้งแต่ขั้นรับเรื่อง ไม่ใช่ขั้นพิจารณา
รายการนี้ใช้ยืนยันข้อเท็จจริงที่หน่วยงานผู้รับเรื่องต้องตรวจก่อนอนุมัติ หากขาดหรือข้อมูลไม่ตรงกับเอกสารอื่นในชุดเดียวกัน เรื่องมักถูกตีกลับตั้งแต่ขั้นรับเรื่อง ไม่ใช่ขั้นพิจารณา
รายการนี้ใช้ยืนยันข้อเท็จจริงที่หน่วยงานผู้รับเรื่องต้องตรวจก่อนอนุมัติ หากขาดหรือข้อมูลไม่ตรงกับเอกสารอื่นในชุดเดียวกัน เรื่องมักถูกตีกลับตั้งแต่ขั้นรับเรื่อง ไม่ใช่ขั้นพิจารณา
รายการนี้ใช้ยืนยันข้อเท็จจริงที่หน่วยงานผู้รับเรื่องต้องตรวจก่อนอนุมัติ หากขาดหรือข้อมูลไม่ตรงกับเอกสารอื่นในชุดเดียวกัน เรื่องมักถูกตีกลับตั้งแต่ขั้นรับเรื่อง ไม่ใช่ขั้นพิจารณา
ตรวจสารบบที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ขั้นตอนนี้ต้องเสร็จก่อนจึงจะเดินหน้าขั้นถัดไปได้ การข้ามลำดับมักทำให้ต้องเริ่มใหม่
ตรวจภาระจำนอง ภาระจำยอม และคดีความที่เกี่ยวข้อง ขั้นตอนนี้ต้องเสร็จก่อนจึงจะเดินหน้าขั้นถัดไปได้ การข้ามลำดับมักทำให้ต้องเริ่มใหม่
ตรวจข้อจำกัดผังเมืองและการใช้ประโยชน์ ขั้นตอนนี้ต้องเสร็จก่อนจึงจะเดินหน้าขั้นถัดไปได้ การข้ามลำดับมักทำให้ต้องเริ่มใหม่
สรุปความเสี่ยงและเงื่อนไขที่ควรใส่ในสัญญา ขั้นตอนนี้ต้องเสร็จก่อนจึงจะเดินหน้าขั้นถัดไปได้ การข้ามลำดับมักทำให้ต้องเริ่มใหม่
ร่วมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดิน ขั้นตอนนี้ต้องเสร็จก่อนจึงจะเดินหน้าขั้นถัดไปได้ การข้ามลำดับมักทำให้ต้องเริ่มใหม่
ตรวจประเด็นนี้ตั้งแต่ก่อนเริ่มงาน โดยเทียบข้อมูลในเอกสารทุกฉบับให้ตรงกัน และยืนยันเงื่อนไขของหน่วยงานปลายทางเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนดำเนินการขั้นที่มีค่าใช้จ่ายจริง
ตรวจประเด็นนี้ตั้งแต่ก่อนเริ่มงาน โดยเทียบข้อมูลในเอกสารทุกฉบับให้ตรงกัน และยืนยันเงื่อนไขของหน่วยงานปลายทางเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนดำเนินการขั้นที่มีค่าใช้จ่ายจริง
นัดหมายล่วงหน้าที่สำนักงานกรุงเทพฯ หรือส่งไฟล์สแกนให้ตรวจก่อน แล้วค่อยนำต้นฉบับมาในรอบเดียว วิธีนี้ช่วยให้ผู้ที่เดินทางจากพื้นที่ใกล้เคียงไม่ต้องมาซ้ำรอบเพราะเอกสารไม่ครบ
นัดหมายล่วงหน้าที่สำนักงานขอนแก่น หรือส่งไฟล์สแกนให้ตรวจก่อน แล้วค่อยนำต้นฉบับมาในรอบเดียว วิธีนี้ช่วยให้ผู้ที่เดินทางจากพื้นที่ใกล้เคียงไม่ต้องมาซ้ำรอบเพราะเอกสารไม่ครบ
นัดหมายล่วงหน้าที่สำนักงานอุดรธานี หรือส่งไฟล์สแกนให้ตรวจก่อน แล้วค่อยนำต้นฉบับมาในรอบเดียว วิธีนี้ช่วยให้ผู้ที่เดินทางจากพื้นที่ใกล้เคียงไม่ต้องมาซ้ำรอบเพราะเอกสารไม่ครบ
นัดหมายล่วงหน้าที่สำนักงานหนองคาย หรือส่งไฟล์สแกนให้ตรวจก่อน แล้วค่อยนำต้นฉบับมาในรอบเดียว วิธีนี้ช่วยให้ผู้ที่เดินทางจากพื้นที่ใกล้เคียงไม่ต้องมาซ้ำรอบเพราะเอกสารไม่ครบ
ตรวจโฉนด ภาระผูกพัน ผังเมือง และสิทธิการใช้ประโยชน์ ก่อนซื้อ เช่าระยะยาว หรือรับโอน ขณะที่ร่าง ตรวจ และเจรจาสัญญาธุรกิจ รวมถึงสัญญาสองภาษาที่ใช้กับคู่ค้าต่างประเทศ ทั้งสองอยู่ในกลุ่มงานกฎหมายและคดีความ จึงใช้เอกสารฐานร่วมกันได้ ถ้าปลายทางต้องการทั้งสองอย่าง การวางแผนพร้อมกันจะลดการยื่นซ้ำ
ตรวจโฉนด ภาระผูกพัน ผังเมือง และสิทธิการใช้ประโยชน์ ก่อนซื้อ เช่าระยะยาว หรือรับโอน ขณะที่ว่าความและดำเนินคดีข้อพิพาทสัญญา หนี้ ละเมิด และคดีธุรกิจ ตั้งแต่ชั้นเตรียมคดีจนถึงชั้นบังคับคดี ทั้งสองอยู่ในกลุ่มงานกฎหมายและคดีความ จึงใช้เอกสารฐานร่วมกันได้ ถ้าปลายทางต้องการทั้งสองอย่าง การวางแผนพร้อมกันจะลดการยื่นซ้ำ
ตรวจโฉนด ภาระผูกพัน ผังเมือง และสิทธิการใช้ประโยชน์ ก่อนซื้อ เช่าระยะยาว หรือรับโอน ขณะที่จัดการเรื่องหย่า อำนาจปกครองบุตร สินสมรส พินัยกรรม และการตั้งผู้จัดการมรดก ทั้งสองอยู่ในกลุ่มงานกฎหมายและคดีความ จึงใช้เอกสารฐานร่วมกันได้ ถ้าปลายทางต้องการทั้งสองอย่าง การวางแผนพร้อมกันจะลดการยื่นซ้ำ
ตรวจโฉนด ภาระผูกพัน ผังเมือง และสิทธิการใช้ประโยชน์ ก่อนซื้อ เช่าระยะยาว หรือรับโอน ขณะที่จัดทำสัญญาจ้าง ข้อบังคับเกี่ยวกับการทำงาน กระบวนการทางวินัย และการจัดการข้อพิพาทแรงงาน ทั้งสองอยู่ในกลุ่มงานกฎหมายและคดีความ จึงใช้เอกสารฐานร่วมกันได้ ถ้าปลายทางต้องการทั้งสองอย่าง การวางแผนพร้อมกันจะลดการยื่นซ้ำ
ยึดตามภาษาที่หน่วยงานปลายทางกำหนด โดยทั่วไปเอกสารไทยที่จะใช้ต่างประเทศต้องมีคำแปลภาษาอังกฤษหรือภาษาราชการของประเทศนั้น ส่วนเอกสารต่างประเทศที่จะใช้ในไทยต้องมีคำแปลภาษาไทยที่รับรองแล้ว
ได้ในหลายกรณี โดยต้องมีหนังสือมอบอำนาจที่ระบุขอบเขตชัดเจนพร้อมสำเนาบัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางของทั้งผู้มอบและผู้รับมอบ บางหน่วยงานกำหนดให้ผู้ยื่นมาด้วยตนเองเฉพาะบางขั้นตอน ควรยืนยันก่อนเดินทาง
ขอเหตุผลการปฏิเสธเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเสมอ แล้วไล่ตรวจสามจุดหลัก คือ ความถูกต้องของชื่อและวันที่ให้ตรงกันทุกฉบับ ความครบถ้วนของลำดับการรับรอง และรูปแบบที่หน่วยงานปลายทางกำหนด จากนั้นจึงยื่นใหม่ตามลำดับที่ถูกต้อง
เอกสารถูกใช้เท่าที่จำเป็นต่อการดำเนินงานเท่านั้น ไม่เปิดเผยต่อบุคคลภายนอกโดยไม่ได้รับความยินยอม และคืนหรือทำลายไฟล์ชั่วคราวเมื่อจบงานตามที่ผู้ว่าจ้างร้องขอ
แปลภาษา ล่าม และการจัดการภาษา
แปลเอกสารพร้อมรับรองคำแปลแปลเอกสารราชการและเอกสารส่วนบุคคลพร้อมหนังสือรับรองความถูกต้องของคำแปล เพื่อใช้ยื่นหน่วยงานไทยหรือส่งต่อไปรับรองที่กรมการกงสุล
บัญชี ภาษี ตรวจสอบบัญชี และเงินเดือน
วางระบบบัญชีคลาวด์และงานอัตโนมัติออกแบบผังบัญชี เชื่อมระบบขาย-คลัง-ธนาคารเข้ากับระบบบัญชีคลาวด์ และวางงานอัตโนมัติเพื่อลดการคีย์ซ้ำ
จัดตั้งธุรกิจ ใบอนุญาต และการส่งเสริมการลงทุน
จดทะเบียนบริษัทและห้างหุ้นส่วนจองชื่อ จัดทำหนังสือบริคณห์สนธิ ประชุมจัดตั้ง และจดทะเบียนนิติบุคคลต่อกรมพัฒนาธุรกิจการค้า
วีซ่าและใบอนุญาตทำงาน
หนังสือรับรองถิ่นที่อยู่ขอหนังสือรับรองถิ่นที่อยู่เพื่อใช้ทำใบขับขี่ เปิดบัญชี หรือยื่นต่อหน่วยงานที่ต้องการหลักฐานที่พำนัก
รับรองเอกสาร นิติกรณ์ และตรวจประวัติ
ตรวจสอบประวัติอาชญากรรมยื่นขอหนังสือรับรองความประพฤติจากสำนักงานตำรวจแห่งชาติ พร้อมงานพิมพ์ลายนิ้วมือและการรับรองต่อเนื่อง
ครอบครัว สมรส และสถานะบุคคล
จดทะเบียนสมรสไทย–ต่างชาติจัดเตรียมเอกสารและประสานขั้นตอนการจดทะเบียนสมรสระหว่างคนไทยกับชาวต่างชาติ ตั้งแต่หนังสือรับรองสถานภาพจากสถานทูตจนถึงการจดทะเบียนที่สำนักงานเขตหรืออำเภอ
ตรวจทานเนื้อหาล่าสุด: 2026-08-17