กรณีศึกษา: โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยผู้ขายอยู่ต่างประเทศ
เมื่อคู่สัญญาอยู่ต่างประเทศ การโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินต้องอาศัยหนังสือมอบอำนาจตามแบบที่กรมที่ดินกำหนด ซึ่งต้องรับรองลายมือชื่อและผ่านนิติกรณ์ก่อนนำมาใช้ในไทย ข้อผิดพลาดเรื่องแบบฟอร์มคือสาเหตุที่ทำให้ต้องเลื่อนวันโอนบ่อยที่สุด
สถานการณ์ตั้งต้น
เจ้าของทรัพย์ที่พำนักอยู่ต่างประเทศและต้องการโอนกรรมสิทธิ์ในไทย
ผู้ขายอยู่ต่างประเทศและไม่สามารถเดินทางมาที่สำนักงานที่ดินในวันโอนได้ จึงต้องมอบอำนาจให้ผู้แทนดำเนินการแทน
จุดที่ทำให้เรื่องติด
- ใช้แบบหนังสือมอบอำนาจทั่วไปแทนแบบที่กรมที่ดินกำหนด
- รายละเอียดโฉนดในหนังสือมอบอำนาจไม่ครบตามที่ระบุในเอกสารสิทธิ
- ลายมือชื่อจากต่างประเทศยังไม่ผ่านการรับรองและนิติกรณ์
ลำดับงานที่เราดำเนินการ
- จัดทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบที่กรมที่ดินกำหนด พร้อมกรอกรายละเอียดโฉนดให้ครบถ้วน
- แนะนำขั้นตอนรับรองลายมือชื่อในต่างประเทศและการรับรองนิติกรณ์ก่อนส่งกลับไทย
- ตรวจสอบภาระผูกพันและเอกสารสิทธิก่อนกำหนดวันโอน
- ประสานสำนักงานที่ดินเรื่องคิว เอกสารประกอบ และการคำนวณค่าธรรมเนียมตามระเบียบ
- เข้าดำเนินการวันโอนพร้อมชุดเอกสารสำรอง
ผลลัพธ์
การโอนเกิดขึ้นตามวันที่นัดหมาย โดยผู้รับมอบอำนาจดำเนินการแทนได้ครบถ้วนตามขอบเขตที่ระบุ
เอกสารที่ต้องเตรียมสำหรับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือห้องชุดที่สำนักงานที่ดิน
- โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริง
- บัตรประจำตัวประชาชนหรือหนังสือเดินทางตัวจริงของผู้โอนและผู้รับโอน
- ทะเบียนบ้านของคู่สัญญาที่มีชื่อในทะเบียนราษฎรไทย
- หนังสือยินยอมของคู่สมรส พร้อมทะเบียนสมรส กรณีเป็นสินสมรส
- หนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด กรณีโอนห้องชุด
- หนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศ (Foreign Exchange Transaction Form) กรณีผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ
- หนังสือรับรองบริษัท บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น และรายงานการประชุม กรณีคู่สัญญาเป็นนิติบุคคล
- หนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21) พร้อมสำเนาบัตรของผู้มอบและผู้รับมอบ กรณีไม่มาด้วยตนเอง
รายการนี้อ้างอิงจากข้อกำหนดที่หน่วยงานผู้รับผิดชอบประกาศไว้ ณ วันที่ตรวจสอบ หน่วยงานอาจปรับเปลี่ยนเงื่อนไขได้ กรุณายืนยันกับต้นทางก่อนเดินทางไปยื่นเอกสาร กรมที่ดิน · 2026-08-01 · แหล่งอ้างอิง
ขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน/ห้องชุด ณ สำนักงานที่ดิน
- ตรวจสอบโฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพัน และชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้ตรงกับเอกสารแสดงตน
- คู่สัญญาทั้งสองฝ่าย (หรือผู้รับมอบอำนาจ) ไปแสดงตนที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่
- กรณีนิติบุคคลเป็นคู่สัญญา ต้องมีหนังสือรับรองนิติบุคคลที่ออกไม่เกินกำหนดที่สำนักงานที่ดินยอมรับ
- กรณีผู้ซื้อเป็นคนต่างชาติซื้อห้องชุด ต้องมีหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด และหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา
- เจ้าพนักงานสอบสวนสิทธิ ประเมินราคาทุนทรัพย์ และคำนวณค่าธรรมเนียม/ภาษีที่เกี่ยวข้อง
- ลงนามในสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงาน ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีตามที่ประเมิน แล้วรับโฉนดที่สลักหลังการโอนแล้ว
ขั้นตอนด้านล่างเรียบเรียงจากแนวปฏิบัติที่หน่วยงานผู้รับผิดชอบเผยแพร่เอง พร้อมระบุแหล่งที่มาและวันที่ตรวจสอบ รายละเอียดบางขั้นตอนขึ้นกับกรณีและอาจเปลี่ยนแปลงตามประกาศของหน่วยงาน กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย · 2026-08-10 · แหล่งอ้างอิง
สาเหตุที่การจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินต้องเลื่อนหรือไม่สำเร็จในวันนัด
- ชื่อในเอกสารแสดงตนไม่ตรงกับชื่อในโฉนด
- หากเคยเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล ต้องนำหลักฐานการเปลี่ยนชื่อไปแสดงเพื่อเชื่อมโยงตัวบุคคลให้ตรงกับผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนด
- มีภาระผูกพันหรือการอายัดที่ยังไม่ได้ปลด
- จำนอง สิทธิเก็บกิน หรือคำสั่งอายัดที่ปรากฏหลังโฉนดต้องได้รับการปลดหรือดำเนินการพร้อมกันในวันโอน มิฉะนั้นเจ้าพนักงานจะไม่รับจดทะเบียน
- เอกสารนิติบุคคลหมดอายุตามที่สำนักงานที่ดินยอมรับ
- หนังสือรับรองนิติบุคคลและรายชื่อผู้ถือหุ้นต้องออกใหม่ภายในระยะเวลาที่สำนักงานที่ดินกำหนด ควรคัดเอกสารใหม่ใกล้วันนัด
- หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้าไม่ครบสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ
- การซื้อห้องชุดโดยคนต่างชาติต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตามจำนวนที่ใช้ซื้อ เอกสารจากธนาคารที่ระบุวัตถุประสงค์ไม่ครบถ้วนจะทำให้จดทะเบียนไม่ได้
กรมที่ดิน · 2026-08-10 · แหล่งอ้างอิง
ข้อควรระวังครั้งต่อไป
- ใช้แบบหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดินเท่านั้นสำหรับงานที่ดิน
- กรอกรายละเอียดโฉนดให้ตรงกับเอกสารสิทธิทุกช่อง
- เผื่อเวลาสำหรับการรับรองลายมือชื่อและนิติกรณ์จากต่างประเทศ
คำถามที่พบบ่อยจากเคสนี้
- ใช้หนังสือมอบอำนาจทั่วไปได้ไหม
- งานที่สำนักงานที่ดินโดยทั่วไปต้องใช้แบบหนังสือมอบอำนาจที่กรมที่ดินกำหนด การใช้แบบทั่วไปมักถูกปฏิเสธ
- ลงนามจากต่างประเทศต้องทำอย่างไร
- ต้องให้หน่วยงานที่มีอำนาจในต่างประเทศรับรองลายมือชื่อ และผ่านการรับรองนิติกรณ์ตามช่องทางที่ใช้บังคับก่อนนำมาใช้ในไทย
- ควรตรวจอะไรก่อนกำหนดวันโอน
- ควรตรวจเอกสารสิทธิ ภาระผูกพัน ความถูกต้องของชื่อคู่สัญญา และความครบถ้วนของเอกสารทุกฝ่าย
- ทีมงานช่วยดูแลถึงวันโอนได้ไหม
- ได้ครับ เราจัดทำเอกสาร ตรวจสอบสิทธิ ประสานสำนักงานที่ดิน และเข้าดำเนินการในวันโอนแทนคุณตามขอบเขตที่มอบอำนาจ
ไม่อยากเดินเรื่องเอง?
ทีมงานของเราทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาตั้งแต่ตรวจเอกสารฉบับแรก วางลำดับหน่วยงานที่ต้องผ่าน ไปจนถึงรับ-ส่งเอกสารแทน ด้วยทีมทนายผู้ทำคำรับรองที่ขึ้นทะเบียนกับสภาทนายความและขั้นตอนตรวจทานสองชั้น เราชี้จุดที่มักถูกตีกลับให้คุณก่อนยื่น เพื่อไม่ให้เสียเวลาเดินซ้ำหลายรอบ
อ่านต่อ
ตรวจทานข้อมูลล่าสุด: 2026-08-11