รับรองเอกสารอสังหาริมทรัพย์ข้ามประเทศ

สิ่งที่ชาวต่างชาติถือครองได้และไม่ได้ในไทย

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ชาวต่างชาติโดยทั่วไปไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ เว้นแต่เข้าข้อยกเว้นเฉพาะที่กฎหมายกำหนด การถือที่ดินผ่านบุคคลไทยหรือบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นไทยเพียงในนามเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย มีความเสี่ยงทั้งทางแพ่งและอาญา และอาจถูกสั่งให้จำหน่ายที่ดิน

ห้องชุดเป็นทางเลือกที่กฎหมายเปิดให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด โดยสัดส่วนพื้นที่ห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือได้ในอาคารนั้นต้องไม่เกินสัดส่วนที่กฎหมายกำหนด และเงินที่ใช้ซื้อต้องนำเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ ผู้ซื้อควรขอหนังสือรับรองการนำเงินเข้าจากธนาคารไทย ระบุวัตถุประสงค์เพื่อซื้อห้องชุด เพราะสำนักงานที่ดินจะขอดูในวันโอน

อาคารหรือบ้านแยกจากที่ดินได้ ชาวต่างชาติอาจเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่เช่าหรือมีสิทธิเหนือพื้นดิน แต่ต้องจัดโครงสร้างสิทธิให้ถูกต้องและจดทะเบียนไว้

สัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน และสิทธิเหนือพื้นดิน

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับได้เพียงสามปี และระยะเวลาเช่าสูงสุดตามหลักทั่วไปคือสามสิบปี ข้อสัญญาว่าจะต่ออายุอัตโนมัติอาจผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเดิม และไม่ได้รับรองว่าจะจดทะเบียนต่อได้เสมอ จึงควรเข้าใจข้อจำกัดก่อนลงทุน

สิทธิเก็บกินให้สิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน และอาจกำหนดให้มีตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ ส่วนสิทธิเหนือพื้นดินให้สิทธิเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น ทั้งสองอย่างต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะใช้ยันบุคคลภายนอกได้ ควรระบุสิทธิและหน้าที่ เช่น ภาษี การซ่อมแซม และการสิ้นสุดสิทธิ ไว้ในสัญญาให้ชัด

สัญญาที่ทำเป็นสองภาษาควรระบุว่าภาษาใดใช้เป็นหลักเมื่อความหมายไม่ตรงกัน และเอกสารที่ยื่นต่อสำนักงานที่ดินต้องเป็นภาษาไทยหรือมีคำแปลภาษาไทย

เช็กลิสต์ก่อนซื้อห้องชุดในฐานะชาวต่างชาติ

ก่อนจอง: ตรวจชื่อนิติบุคคลอาคารชุดและเจ้าของโครงการ ขอดูสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือใบอนุญาตก่อสร้างหากเป็นโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ สอบถามสัดส่วนห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือครองแล้วในอาคาร

ก่อนโอนเงิน: แจ้งธนาคารผู้โอนให้ระบุวัตถุประสงค์ว่าเพื่อซื้อห้องชุด ใช้ชื่อผู้ซื้อตรงกับหนังสือเดินทาง เก็บหลักฐานการโอนทุกงวดและขอหนังสือรับรองจากธนาคารไทยที่รับเงิน

ก่อนวันโอน: ขอหนังสือรับรองปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด ตรวจรายการค่าธรรมเนียมและภาษีที่แต่ละฝ่ายรับผิดชอบตามสัญญา เตรียมหนังสือเดินทางฉบับจริง และหนังสือมอบอำนาจตามแบบกรมที่ดินหากไม่ได้ไปด้วยตนเอง

หลังโอน: เก็บหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริงไว้ในที่ปลอดภัย แจ้งที่อยู่ติดต่อกับนิติบุคคลอาคารชุด และศึกษาภาระภาษีหากปล่อยเช่า

คำถามที่พบบ่อยเรื่องอสังหาริมทรัพย์ข้ามประเทศ

ใช้เงินที่มีอยู่ในบัญชีไทยซื้อห้องชุดได้หรือไม่: สำนักงานที่ดินโดยทั่วไปต้องการหลักฐานว่าเงินนำเข้าจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ ชาวต่างชาติบางประเภท เช่น ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวร อาจมีหลักเกณฑ์ต่างออกไป ควรตรวจกับสำนักงานที่ดินและธนาคารก่อน

มรดกห้องชุดตกแก่ทายาทต่างชาติได้หรือไม่: ทายาทต่างชาติอาจรับมรดกห้องชุดได้ภายใต้สัดส่วนและเงื่อนไขตามกฎหมาย ส่วนที่ดินที่ตกทอดแก่ชาวต่างชาติมีข้อจำกัดและอาจต้องจำหน่ายภายในเวลาที่กำหนด ควรวางแผนด้วยพินัยกรรม

สัญญาจองที่ลงนามทางอีเมลใช้ได้หรือไม่: สัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขายอาจทำผ่านลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ได้ตามกฎหมายว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ แต่การจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินยังต้องใช้เอกสารและหนังสือมอบอำนาจตามแบบที่กำหนด

ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยเรื่องอสังหาริมทรัพย์

ความเข้าใจผิดแรกคือ สัญญาเช่าสามสิบปีพร้อมสิทธิต่ออายุอีกหลายรอบเท่ากับการเป็นเจ้าของ การต่ออายุขึ้นกับความยินยอมและการจดทะเบียนในอนาคต และหากผู้ให้เช่าเปลี่ยนตัว อาจเกิดข้อโต้แย้งว่าคำมั่นต่ออายุผูกพันผู้รับโอนหรือไม่

ความเข้าใจผิดที่สองคือ การให้คนไทยถือที่ดินแทนแล้วทำสัญญากู้หรือสัญญาจำนองกลับมาเป็นวิธีปลอดภัย การจัดโครงสร้างเพื่อหลีกเลี่ยงข้อห้ามของประมวลกฎหมายที่ดินมีความเสี่ยงทางกฎหมาย และหากความสัมพันธ์เปลี่ยนไป การเรียกเงินคืนอาจทำได้ยาก

ความเข้าใจผิดที่สามคือ ไม่ต้องตรวจโฉนดเพราะผู้ขายหรือนายหน้าตรวจให้แล้ว ผู้ซื้อควรขอคัดสำเนาจากสำนักงานที่ดินเอง ตรวจชื่อเจ้าของ ภาระผูกพัน และขอบเขตที่ดินจริง เพราะความรับผิดชอบสุดท้ายตกอยู่กับผู้ซื้อ

สุดท้าย ผู้ซื้อหลายรายลืมวางแผนเรื่องผู้รับทรัพย์ เมื่อเจ้าของห้องชุดชาวต่างชาติเสียชีวิต ทายาทต้องผ่านขั้นตอนศาลตั้งผู้จัดการมรดก การมีพินัยกรรมที่ระบุทรัพย์สินในไทยชัดเจนช่วยให้ขั้นตอนตรงไปตรงมามากขึ้น

ข้อมูลที่ควรเตรียมก่อนปรึกษาเรื่องอสังหาริมทรัพย์

ควรส่งสำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งด้านหน้าและด้านหลัง ร่างสัญญาจองหรือสัญญาจะซื้อจะขาย หลักฐานการโอนเงินที่มีอยู่ และหนังสือเดินทางของผู้ซื้อ หากจะลงนามจากต่างประเทศ ให้แจ้งประเทศที่จะลงนามและว่าจะไปสถานทูตไทยหรือใช้โนตารีพับลิกในประเทศนั้น

แจ้งด้วยว่าต้องการใช้ทรัพย์สินเพื่ออยู่เอง ปล่อยเช่า หรือส่งต่อให้ทายาท เพราะรูปแบบการถือครองและเงื่อนไขในสัญญาที่เหมาะสมต่างกัน ข้อมูลที่ครบตั้งแต่ต้นช่วยให้ทนายความตรวจความเสี่ยงสำคัญ เช่น ภาระผูกพันในโฉนด สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติ และข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ก่อนที่ท่านจะวางเงินเพิ่ม

หน่วยงานและกฎหมายที่ใช้อ้างอิง

เนื้อหาในหน้านี้อ้างอิงประมวลกฎหมายที่ดิน พระราชบัญญัติอาคารชุด ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ในส่วนเช่าทรัพย์ สิทธิเก็บกิน และสิทธิเหนือพื้นดิน พระราชบัญญัติว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ และหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทยเรื่องการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ กรมที่ดินและสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขา ธนาคารพาณิชย์ที่รับเงินโอน นิติบุคคลอาคารชุด และสถานทูตหรือสถานกงสุลไทยในต่างประเทศ แนวปฏิบัติของสำนักงานที่ดินแต่ละแห่งอาจแตกต่างกัน ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ก่อนวันนัดโอน

ภาษีและค่าธรรมเนียมที่ควรรู้ก่อนโอน

การโอนอสังหาริมทรัพย์ในไทยมีค่าธรรมเนียมการโอนที่สำนักงานที่ดินเรียกเก็บ และอาจมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ฝั่งผู้ขาย ขึ้นกับว่าผู้ขายเป็นบุคคลหรือนิติบุคคลและถือครองมานานเท่าใด อัตราและเกณฑ์กำหนดโดยกรมที่ดินและกรมสรรพากรและอาจเปลี่ยนแปลง สัญญาควรระบุให้ชัดว่าฝ่ายใดรับภาระรายการใด หลังเป็นเจ้าของแล้วยังมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเรียกเก็บ และค่าส่วนกลางของอาคารชุด ผู้ที่ปล่อยเช่าต้องพิจารณาภาษีเงินได้จากค่าเช่าด้วย

ตรวจสอบโฉนดและการลงนามจากต่างประเทศ

ก่อนวางเงินมัดจำ ควรตรวจประเภทเอกสารสิทธิ เช่น โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ซึ่งมีความมั่นคงของสิทธิต่างกัน ขอคัดสำเนาสารบัญจดทะเบียนจากสำนักงานที่ดินเพื่อดูภาระผูกพัน เช่น จำนอง ภาระจำยอม หรือการอายัด ตรวจผังเมือง ทางเข้าออก และใบอนุญาตก่อสร้าง สำหรับห้องชุดควรตรวจหนี้ค่าส่วนกลางและสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในอาคาร

ผู้ที่อยู่ต่างประเทศและต้องการให้ผู้อื่นไปโอนแทน โดยทั่วไปต้องใช้หนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน ลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่สถานทูตหรือสถานกงสุลไทย หรือลงนามต่อโนตารีพับลิกในประเทศนั้นแล้วรับรองต่อสถานทูตไทย สำนักงานที่ดินอาจเข้มงวดเรื่องลายมือชื่อและรายละเอียดในหนังสือมอบอำนาจ ควรระบุแปลงที่ดินหรือห้องชุดและนิติกรรมให้ชัดเจน

การรับรองเอกสารไทยเพื่อใช้ในต่างประเทศ ปัจจุบันยังใช้การรับรองโดยกรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ ตามด้วยสถานทูตของประเทศปลายทาง ไทยเข้าเป็นภาคีอนุสัญญาเฮกว่าด้วย Apostille เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2026 และอนุสัญญามีผลสำหรับไทยวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2027 หลังวันนั้น เอกสารที่จะใช้ในประเทศภาคีอาจใช้ Apostille แทนได้ ควรตรวจข้อกำหนดกับหน่วยงานผู้รับเอกสารทุกครั้ง

ข้อมูลในหน้านี้เป็นข้อมูลทั่วไปจากกฎหมายไทยที่ระบุชื่อไว้ ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายเฉพาะกรณี กฎหมายและแนวปฏิบัติของหน่วยงานอาจเปลี่ยนแปลง และข้อกำหนดของแต่ละประเทศแตกต่างกัน ก่อนลงนามหรือยื่นเอกสาร ควรให้ทนายความที่มีใบอนุญาตตรวจข้อเท็จจริงและเอกสารจริงของท่าน