Singapore Investor Buying a Bangkok Condo: Notary + POA + Thai Embassy Singapore

Mr. Tan, a Singapore investor, bought a SGD 470K condo on Sukhumvit 39 without flying in. He used a Power of Attorney to a Thai lawyer for Land Department transfer, notarized in Singapore and legalized at the Thai Embassy Singapore. Total: 9 days, THB 19,800.

9 days19,800 บาท4 services combined★ verifiable job reference on every certificate

Who the client is

Mr. Tan, 45, a wealth-management executive at DBS Bank Singapore, invests in property across 5 Asian markets. This Bangkok condo will be partly self-use, partly long-term rental.

The problem they faced

Mr. Tan didn’t want to fly in for a one-day transfer. The developer required a POA notarized by a Singapore Notary Public and legalized by the Thai Embassy — and he didn’t know any Notary in Singapore who could handle the embassy step end-to-end.

Step-by-step journey

  1. 1) Draft POA per Land Department TD.21 form (TH/EN bilingual)

    The Land Department only accepts the TD.21 wording with unit number, deed number, price, and a licensed Thai lawyer as attorney-in-fact.

    4,500 บาท1 business day
  2. 2) Coordinate Singapore Notary Public signing

    We have partner Notaries in Singapore CBD with same-day appointments for Mr. Tan’s signing.

    SGD 280 (ตามอัตราแลกเปลี่ยน ณ วันชำระ)1 business day
  3. 3) Legalize at Royal Thai Embassy Singapore

    The notarized POA must be legalized by the Royal Thai Embassy Singapore (Consular Section) before the Thai Land Department will accept it.

    5,400 บาท3 business days
  4. 4) Ship to Thailand + certified Thai translation + Land Department filing

    Our lawyer receives the originals, prepares a certified Thai translation, and files the title transfer at Wattana District Land Office.

    2,700 บาท4 business days

Outcome

Mr. Tan received the title deed in his name within 9 business days without flying in. The unit is now long-term rented to an expat at THB 65,000/month.

Pro tips from our team

  • Bring the TD.21 original + 3 copies — the Land Office keeps a set.
  • Verify the 49% Foreign Quota first — if full, switch to a 30-year leasehold.
  • Use an FET (Foreign Exchange Transaction) form when wiring funds to Thailand — required before title transfer.

Frequently asked questions

Why can’t a Singapore Apostille be used?

Thailand acceded to the 1961 Hague Apostille Convention on 30 June 2026; it enters into force for Thailand on 28 February 2027, so Apostilles are not yet issued. Thai documents are legalised at the Department of Consular Affairs, Ministry of Foreign Affairs, and then at the destination country mission where that country requires it.

When does the POA expire?

There’s no statutory expiry, but Land Offices in practice require a POA issued within 6 months of the transfer date.

Any hidden Land Department fees?

Transfer fee 2% + business tax/stamp duty based on appraisal value, separate from our service. We provide a detailed estimate before the transfer date.

Authoritative references

Service area: Singapore + condo buyers in Bangkok, Phuket, Pattaya, Chiang Mai

ทำไมลูกค้าเลือก Thai Notary Law & Service

สำนักงานให้บริการเอกสารระหว่างประเทศครบวงจร ครอบคลุม 195 ประเทศทั่วโลกและทุกจังหวัดในประเทศไทย ทีมงานประกอบด้วยทนายผู้รับรองลายมือชื่อที่ได้รับใบอนุญาตจากสภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ นักแปลรับรอง NAATI ระดับ Professional และผู้ประสานงานสถานทูตที่มีประสบการณ์ตรงกับกรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ กระทรวงยุติธรรม สำนักงานตำรวจแห่งชาติ และสถานทูต 60+ แห่งในกรุงเทพมหานคร มาตรฐานการทำงานสอดคล้องกับ ISO 17100 (Translation Services) และแนวปฏิบัติ E-E-A-T ของ Google โดยผ่านการตรวจสอบภายในทุกงาน 2 ชั้นก่อนส่งมอบ

คำถามที่พบบ่อย

บริการนี้ใช้เวลานานเท่าไหร่?
ระยะเวลามาตรฐาน 3–7 วันทำการ ขึ้นอยู่กับหน่วยงานปลายทางและปริมาณเอกสาร กรณีเร่งด่วนภายใน 24 ชั่วโมงมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมและต้องยืนยันสถานะเอกสารกับสำนักงานล่วงหน้า ทีมงานส่งอัพเดตสถานะทุกขั้นตอนผ่านอีเมลและ LINE เพื่อความโปร่งใส
ค่าบริการรวมค่าอะไรบ้าง?
ค่าบริการที่แจ้งบนหน้าอัตราค่าบริการ 2027 ครอบคลุมค่าดำเนินการหลัก (แปล-รับรอง-กงสุล-สถานทูตหากมี) ค่าจัดส่ง EMS ในประเทศ ค่าอากรแสตมป์ และการปรึกษาก่อนดำเนินการ 30 นาที ไม่รวมค่าจัดส่งระหว่างประเทศและค่าธรรมเนียมพิเศษของสถานทูตปลายทาง
เอกสารต้นฉบับต้องเป็นแบบไหน?
ต้นฉบับต้องเป็นเอกสารทางการที่ออกโดยหน่วยงานราชการหรือนิติบุคคลที่จดทะเบียนแล้ว หากเป็นเอกสารที่ออกในต่างประเทศต้องผ่านการรับรอง Apostille หรือรับรองโดยสถานทูตไทยในประเทศต้นทางก่อนนำเข้าประเทศไทย ระบบตรวจสอบก่อนรับงานเพื่อลดความเสี่ยงในการถูกปฏิเสธ
สามารถส่งเอกสารทางไปรษณีย์ได้หรือไม่?
ได้ทั้งไปรษณีย์ EMS และบริการรับ-ส่งเอกสารด้วยแมสเซนเจอร์ในกรุงเทพและปริมณฑล ลูกค้าต่างจังหวัดสามารถส่งเอกสารเข้ามาที่สำนักงานอโศก เขตวัฒนา กรุงเทพฯ พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและใบคำสั่งงานที่ระบบสร้างให้อัตโนมัติหลังจากยืนยันคำสั่งซื้อ
หากเอกสารถูกปฏิเสธจากปลายทางจะทำอย่างไร?
สำนักงานตั้งเป้าการแก้ไขและดำเนินการใหม่โดยไม่คิดค่าบริการหลัก หากการปฏิเสธเกิดจากความผิดพลาดของเรา (Consumer Protection Policy) สำหรับเหตุปฏิเสธจากปลายทางที่อยู่นอกเหนือการควบคุม เช่น ปลายทางเปลี่ยนกฎ ทีมงานจะประสานงานแก้ไขและคิดเฉพาะค่าดำเนินการซ้ำในราคาต้นทุน
ทีมงานมีคุณสมบัติอย่างไร?
ทนายผู้รับรองลายมือชื่อ (Notarial Services Attorney) ทุกคนได้รับใบอนุญาตจากสภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ นักแปลได้รับการรับรองจาก NAATI ออสเตรเลียและ/หรือขึ้นทะเบียนกับกระทรวงยุติธรรม ประวัติวิชาชีพและใบอนุญาตปรากฏในหน้า Credentials Portal ตรวจสอบได้ตลอด