ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย: สิทธิ์ ข้อจำกัด และการตรวจสอบ

ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอะไรได้บ้าง

ประมวลกฎหมายที่ดินจำกัดการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติ โดยหลักแล้วชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ เว้นแต่ได้รับอนุญาตตามข้อยกเว้นที่กฎหมายกำหนดซึ่งมีเงื่อนไขเข้มงวดและใช้ได้ในขอบเขตจำกัด

ทางเลือกที่ใช้กันจริงมีสามรูปแบบหลัก คือ การซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมในนามตนเอง การเช่าระยะยาว (leasehold) และการถือผ่านนิติบุคคลไทยซึ่งต้องเป็นไปตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด โครงสร้างใช้คนไทยถือหุ้นแทน (nominee) เพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายเป็นความผิดและมีความเสี่ยงสูง ไม่ควรใช้

การซื้อคอนโดมิเนียม: โควตา 49% และเงื่อนไขเงินตรา

พระราชบัญญัติอาคารชุดอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ก่อนซื้อต้องตรวจกับนิติบุคคลอาคารชุดว่าโควตาชาวต่างชาติยังเหลือหรือไม่

เงื่อนไขสำคัญอีกประการคือเงินที่ใช้ซื้อต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินตราต่างประเทศ และผู้ซื้อต้องมีหลักฐานจากธนาคาร เช่น หนังสือรับรองการโอนเงิน (Foreign Exchange Transaction Form หรือเอกสารเทียบเท่า) เพื่อใช้ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

• ตรวจโควตาการถือครองของชาวต่างชาติในอาคารชุดก่อนวางเงินมัดจำ
• โอนเงินจากต่างประเทศและเก็บหลักฐานธนาคารทุกฉบับ
• ตรวจหนี้ค่าส่วนกลางและค่าธรรมเนียมค้างชำระของห้องชุด
• อ่านข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด เช่น เรื่องการปล่อยเช่าระยะสั้น

สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี

การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยหรือพาณิชยกรรมทำได้สูงสุด 30 ปีต่อครั้งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และต้องจดทะเบียนสิทธิการเช่าที่สำนักงานที่ดินหากเช่าเกิน 3 ปี มิฉะนั้นจะบังคับกันได้เพียง 3 ปี

ข้อความ 'ต่อสัญญาได้อีก 30 ปี' ในสัญญาเช่าเป็นเพียงคำสัญญาของผู้ให้เช่า ไม่ใช่สิทธิติดตัวอสังหาริมทรัพย์ หากที่ดินเปลี่ยนเจ้าของ ผู้ซื้อใหม่ไม่ผูกพันกับคำสัญญาต่อสัญญาโดยอัตโนมัติ จึงควรได้รับคำแนะนำเรื่องโครงสร้างที่ปลอดภัยก่อนลงนาม

การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ (Due Diligence) ก่อนซื้อ

1. 1. ตรวจโฉนดที่สำนักงานที่ดิน

   ตรวจประวัติการโอน ประเภทเอกสารสิทธิ์ (โฉนด น.ส.3 ก. น.ส.3) และรายการจดจำนองหรือภาระผูกพันจากทะเบียนจริง ไม่ใช่จากสำเนาที่ผู้ขายให้มา

2. 2. ตรวจภาระผูกพันและข้อพิพาท

   ค้นจำนอง สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย คำสั่งศาล หรือการอายัดที่อาจติดมากับทรัพย์

3. 3. ตรวจตัวผู้ขาย

   ยืนยันว่าผู้ขายคือเจ้าของตามทะเบียน หากเป็นนิติบุคคลต้องตรวจอำนาจกรรมการและหนังสือรับรองบริษัท

4. 4. ตรวจข้อจำกัดการใช้ที่ดิน

   ตรวจผังเมือง ข้อจำกัดการก่อสร้าง และสิทธิ์ทางผ่านที่เกี่ยวข้องกับแปลงที่ดิน

5. 5. ร่างและตรวจสัญญา

   จัดทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุเงื่อนไขชำระเงิน การโอน และความรับผิดเมื่อผิดสัญญาอย่างชัดเจน

6. 6. โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

   นัดโอนที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ พร้อมเอกสารครบถ้วนและชำระค่าธรรมเนียมภาษีตามที่กฎหมายกำหนด

ค่าธรรมเนียมและภาษีวันโอน

วันโอนกรรมสิทธิ์มีค่าธรรมเนียมและภาษีที่กฎหมายกำหนด เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน อากรแสตมป์ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย อัตราและมาตรการลดหย่อนเปลี่ยนแปลงตามประกาศของรัฐเป็นระยะ ควรตรวจอัตราปัจจุบันกับกรมที่ดินหรือกรมสรรพากรก่อนนัดโอน

การตกลงล่วงหน้าว่าแต่ละฝ่ายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใดช่วยป้องกันข้อพิพาทในวันโอน ส่วนค่าบริการทางกฎหมายของเราขอใบเสนอราคาจากเจ้าหน้าที่หลังทราบรายละเอียดทรัพย์

การรับมรดกและการโอนกรรมสิทธิ์กรณีพิเศษ

ชาวต่างชาติที่รับมรดกคอนโดมิเนียมในไทยต้องผ่านเงื่อนไขเดียวกับผู้ซื้อ รวมถึงโควตาสัดส่วนต่างชาติ 49 เปอร์เซ็นต์และหลักฐานการนำเงินเข้าประเทศ หากไม่เข้าเงื่อนไข ผู้รับมรดกต้องจำหน่ายห้องชุดภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด การวางแผนมรดกสำหรับครอบครัวที่มีสมาชิกต่างสัญชาติจึงควรทำล่วงหน้า

สำหรับที่ดิน ชาวต่างชาติที่ได้รับมรดกโดยทั่วไปไม่สามารถจดทะเบียนเป็นเจ้าของได้และต้องจำหน่ายภายในกำหนด ยกเว้นกรณีข้อยกเว้นตามกฎหมายที่มีเงื่อนไขเข้มงวด การทำพินัยกรรมที่คำนึงถึงข้อจำกัดเหล่านี้ช่วยป้องกันปัญหาของทายาทในภายหลัง

ขั้นตอนซื้อคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ

1. 1. ตรวจโควตาต่างชาติของอาคาร

   สอบถามนิติบุคคลอาคารชุดว่าสัดส่วนห้องชุดที่ต่างชาติถืออยู่ยังไม่เต็ม 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่รวมหรือไม่

2. 2. ตรวจสอบโฉนดและภาระผูกพัน

   ตรวจโฉนดที่กรมที่ดิน ภาระจำนอง สิทธิการเช่า และหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระของห้องชุด

3. 3. ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

   กำหนดเงื่อนไขการชำระเงิน การโอน และผลเมื่อฝ่ายใดผิดสัญญาให้ชัดเจน

4. 4. โอนเงินจากต่างประเทศอย่างถูกต้อง

   โอนเงินสกุลต่างประเทศเข้าไทยพร้อมระบุวัตถุประสงค์เพื่อซื้อคอนโดมิเนียม และขอหลักฐานจากธนาคาร (FET Form) สำหรับยื่นที่กรมที่ดิน

5. 5. จดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน

   ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายหรือตัวแทนที่มีหนังสือมอบอำนาจไปดำเนินการโอนและชำระค่าธรรมเนียมภาษีตามที่กฎหมายกำหนด

ค่าธรรมเนียมและภาษีในการโอนกรรมสิทธิ์

การโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินมีค่าธรรมเนียมและภาษีหลายรายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ แล้วแต่ระยะเวลาถือครองและลักษณะของผู้ขาย อัตราเป็นไปตามประกาศของกรมที่ดินและกรมสรรพากรซึ่งอาจมีมาตรการปรับลดเป็นระยะ

ผู้ซื้อต่างชาติควรตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรตั้งแต่ต้นว่าฝ่ายใดรับผิดชอบค่าใช้จ่ายรายการใด เพราะกฎหมายไม่ได้กำหนดตายตัว ความเข้าใจผิดเรื่องนี้เป็นสาเหตุข้อพิพาทที่พบบ่อยในวันโอน

การตรวจสอบก่อนซื้อที่ชาวต่างชาติไม่ควรข้าม

ก่อนวางเงินมัดจำ ผู้ซื้อควรตรวจสอบโฉนดที่ดินตัวจริงที่สำนักงานที่ดิน ว่าชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ตรงกับผู้ขายหรือไม่ มีภาระผูกพัน เช่น จำนอง สิทธิเก็บกิน หรือคำสั่งอายัดติดอยู่หรือไม่ สำหรับคอนโดมิเนียมต้องตรวจสัดส่วนชาวต่างชาติของอาคารกับนิติบุคคลอาคารชุด เพราะหากโควตา 49 เปอร์เซ็นต์เต็มแล้ว กรมที่ดินจะไม่รับโอนให้ชาวต่างชาติ

กรณีซื้อจากโครงการที่กำลังก่อสร้าง ควรตรวจใบอนุญาตจัดสรรหรือใบอนุญาตก่อสร้างของโครงการ สัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุเงื่อนไขชัดเจนกรณีโครงการไม่แล้วเสร็จตามกำหนด และควรให้ทนายอิสระอ่านสัญญาก่อนลงนาม อย่าใช้ทนายที่ผู้ขายจัดให้เพียงฝ่ายเดียว การตรวจสอบเหล่านี้ใช้เวลาไม่กี่วันแต่ป้องกันความเสียหายที่แก้ยากได้

บัญชีดูแลผลประโยชน์ (Escrow) และการโอนเงินจากต่างประเทศ

ประเทศไทยมีพระราชบัญญัติสัญญาซื้อขายล่วงหน้าโดยผ่านคนกลาง (Escrow) พ.ศ. 2551 ผู้ที่ทำหน้าที่คนกลางรับเงินตามกฎหมายนี้ต้องเป็นสถาบันการเงินหรือผู้ที่ได้รับอนุญาต เงินของผู้ซื้อจะถูกเก็บไว้จนกว่าเงื่อนไขในสัญญาจะครบ เช่น ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินเรียบร้อย ช่วยลดความเสี่ยงเมื่อซื้อจากผู้ขายรายบุคคลหรือโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ

ทนายความไม่ใช่คนกลางรับเงินตามกฎหมาย Escrow การให้ทนายหรือนายหน้าถือเงินแทนเป็นเพียงข้อตกลงส่วนตัวที่คุ้มครองน้อยกว่า ก่อนตกลงให้ตรวจว่าผู้ถือเงินเป็นใคร มีใบอนุญาตหรือไม่ และสัญญาระบุเงื่อนไขการปล่อยเงินให้ผู้ขายและการส่งเงินกลับให้ผู้ซื้อหากธุรกรรมไม่สำเร็จไว้อย่างไร

ผู้ซื้อห้องชุดชาวต่างชาติที่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ในโควตาต่างชาติ ต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาและให้ธนาคารออกหนังสือรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) เพื่อใช้ยื่นที่สำนักงานที่ดิน ชื่อผู้โอนและวัตถุประสงค์การโอนควรระบุว่าเพื่อซื้อห้องชุด การโอนผิดรูปแบบมักทำให้ต้องเสียเวลาแก้เอกสารในวันโอน

คำถามที่พบบ่อย