ประมวลกฎหมายที่ดิน
กำหนดประเภทเอกสารสิทธิ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และข้อจำกัดการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว
ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ — นครราชสีมา
ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นครราชสีมา
ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ สัญญาซื้อขาย เช่า และโอนที่สำนักงานที่ดิน
เรื่องที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในนครราชสีมา ต่างจากที่อื่นอย่างไร
นครราชสีมาเป็นจังหวัดที่ใหญ่ที่สุดของภาคตะวันออกเฉียงเหนือทั้งด้านพื้นที่และจำนวนอำเภอ มีทั้งภาคเกษตร ภาคอุตสาหกรรมตามแนวถนนมิตรภาพ และภาคการค้าในตัวเมือง เรื่องกฎหมายที่พบบ่อยจึงมีทั้งข้อพิพาทที่ดินและการครอบครอง สัญญาซื้อขายผลผลิตและสินเชื่อการเกษตร คดีแรงงานในโรงงาน และงานนิติบุคคลของธุรกิจครอบครัวที่ขยายกิจการ
ให้บริการด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์แบบครบขั้นตอน ตั้งแต่ตรวจสอบโฉนดและภาระผูกพัน ร่างสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาเช่า จนถึงการไปดำเนินการโอน ณ สำนักงานที่ดิน และการวางโครงสร้างการถือครองของชาวต่างชาติให้ถูกกฎหมาย
- จังหวัดมีอำเภอจำนวนมากและสำนักงานที่ดินหลายสาขา การยื่นงานทะเบียนต้องยื่นที่สาขาที่ที่ดินตั้งอยู่ ไม่ใช่สาขาที่สะดวกที่สุด
- ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมบางประเภทมีข้อจำกัดการโอนตามกฎหมายเฉพาะ จึงต้องตรวจประเภทเอกสารสิทธิก่อนทำสัญญาซื้อขาย
- ธุรกิจครอบครัวที่ขยายกิจการมักยังไม่แยกทรัพย์สินส่วนตัวออกจากทรัพย์สินของกิจการ ซึ่งเป็นต้นเหตุของข้อพิพาทเมื่อมีการสืบทอดกิจการ
- มีศาลปกครองระดับภาคในจังหวัด คดีเกี่ยวกับคำสั่งของหน่วยงานรัฐจึงไม่ต้องยื่นที่กรุงเทพ
ศาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในนครราชสีมา
ควรตรวจเขตอำนาจและเงื่อนไขการยื่นเป็นรายเรื่อง เพราะแนวปฏิบัติและเอกสารแนบของแต่ละสำนักงานต่างกัน
| ศาล / หน่วยงาน | ขอบเขตงาน |
|---|---|
| ศาลจังหวัดนครราชสีมา และศาลแขวงนครราชสีมา | คดีแพ่งและอาญาในเขตจังหวัด |
| ศาลเยาวชนและครอบครัวจังหวัดนครราชสีมา | คดีครอบครัวและคดีเยาวชน |
| ศาลแรงงานภาค 3 | คดีแรงงานในพื้นที่อีสานตอนล่าง |
| ศาลปกครองนครราชสีมา | คดีโต้แย้งคำสั่งของหน่วยงานรัฐในเขตพื้นที่ |
| สำนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมาและสาขาอำเภอ | งานจดทะเบียนที่ดิน การรังวัด และการแบ่งแยกโฉนด |
| สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนครราชสีมา | ยึด อายัด และขายทอดตลาดทรัพย์ |
| สำนักงานพาณิชย์จังหวัดนครราชสีมา | งานทะเบียนนิติบุคคลในพื้นที่ |
| สำนักงานสวัสดิการและคุ้มครองแรงงานจังหวัดนครราชสีมา | รับคำร้องและไกล่เกลี่ยข้อพิพาทแรงงาน |
ขอบเขตงานที่รับดำเนินการในนครราชสีมา
- ตรวจสอบโฉนด ภาระจำยอม จำนอง และข้อจำกัดการใช้ที่ดิน
- ร่างและตรวจสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาเช่าระยะยาว
- การถือครองห้องชุดโดยชาวต่างชาติและโควตาต่างชาติ
- สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย และการจดทะเบียนสิทธิอื่น
- ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์และคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีที่เกี่ยวข้อง
- ข้อพิพาทที่ดิน แนวเขต และการรังวัด
ขั้นตอนการทำงานในพื้นที่
- 1ขอสำเนาโฉนดและตรวจสอบสารบบที่สำนักงานที่ดิน
- 2ตรวจภาระผูกพัน ผังเมือง และการเข้าถึงทางสาธารณะ
- 3ร่างสัญญาและกำหนดเงื่อนไขการวางมัดจำที่ปลอดภัย
- 4นัดหมายและดำเนินการโอน ณ สำนักงานที่ดิน
- 5ส่งมอบเอกสารสิทธิและสรุปภาระภาษีหลังโอน
เอกสารที่ต้องเตรียม
- โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หรือหนังสือเดินทางของคู่สัญญา
- ทะเบียนสมรสหรือหนังสือยินยอมคู่สมรส (หากมี)
- หนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด
- หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้า (กรณีต่างชาติซื้อห้องชุด)
ข้อควรระวัง
- ชาวต่างชาติโดยหลักถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยไม่ได้ โครงสร้างที่ใช้บริษัทบังหน้าเป็นความผิด
- อย่าวางมัดจำก่อนตรวจโฉนดและภาระผูกพันจริงที่สำนักงานที่ดิน
- สัญญาเช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียน มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี
ระยะเวลาโดยทั่วไป
การตรวจสอบกรรมสิทธิ์โดยทั่วไปใช้เวลาไม่กี่วันทำการ และการโอนที่สำนักงานที่ดินมักดำเนินการเสร็จภายในวันเดียวเมื่อเอกสารครบ
ระยะเวลาเป็นการประมาณการ ขึ้นกับคิวนัดของศาลและหน่วยงานที่รับผิดชอบในพื้นที่นครราชสีมา
พื้นที่ในนครราชสีมาที่ให้บริการเป็นประจำ
เมืองนครราชสีมาปากช่องสีคิ้วสูงเนินโชคชัยพิมายด่านขุนทดครบุรีโนนสูงบัวใหญ่
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้ (นครราชสีมา)
สรุปเพื่อความเข้าใจทั่วไปเท่านั้น การปรับใช้แต่ละบทบัญญัติขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละเรื่อง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ว่าด้วยสัญญาซื้อขาย เช่า เช่าซื้อ ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน และการจำนอง
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม
กำหนดสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในอาคารชุดและหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด
ตัวอย่างสถานการณ์และแนวทางดำเนินการ (นครราชสีมา)
ตัวอย่างต่อไปนี้เป็นกรณีสมมุติที่สร้างขึ้นเพื่ออธิบายขั้นตอน ไม่ใช่คดีของลูกความ และไม่ได้แสดงหรือรับประกันผลใด ๆ
สถานการณ์ตัวอย่าง: ทางเข้าออกที่ดินไม่ชัดเจน
สถานการณ์: ผู้ซื้อพบว่าทางเข้าที่ดินผ่านที่ดินแปลงข้างเคียงโดยไม่มีการจดทะเบียนภาระจำยอม
แนวทางที่ใช้ตามปกติ: ควรตรวจระวางและสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนวางมัดจำ และพิจารณาจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นเงื่อนไขก่อนโอน (กรณีสมมุติ)
คำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ (นครราชสีมา)
ผู้ซื้อที่ดินและบ้าน
- ตรวจโฉนดตัวจริงที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ดูเพียงสำเนาจากผู้ขาย
- ระบุผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอนและภาษีไว้ในสัญญาให้ชัดเจน
ชาวต่างชาติที่สนใจอสังหาริมทรัพย์ไทย
- คนต่างด้าวถือที่ดินได้จำกัดมาก การใช้ชื่อคนไทยถือแทนมีความเสี่ยงทางกฎหมายสูง
- สัญญาเช่าระยะยาวต้องจดทะเบียนจึงจะผูกพันตามกำหนดเวลาที่ยาวกว่าที่กฎหมายกำหนด
ทุกกรณี — สิ่งที่ควรทำใน 7 วันแรก
- รวบรวมเอกสารต้นฉบับทั้งหมดไว้ที่เดียว และถ่ายสำเนา/สแกนเก็บสำรอง พร้อมบันทึกวันที่ที่ได้รับเอกสารแต่ละฉบับ
- จดลำดับเหตุการณ์ตามวันที่ (timeline) เพราะวันที่รับหนังสือหรือวันที่ทราบเหตุ มักเป็นจุดเริ่มนับอายุความหรือกำหนดอุทธรณ์
- อย่าลงนามเอกสารยอมความ ยอมรับหนี้ หรือถอนคำร้อง ก่อนให้ทนายความตรวจ เพราะอาจตัดสิทธิที่มีอยู่
- เก็บหลักฐานดิจิทัลแบบไม่แก้ไข (ภาพหน้าจอเต็มหน้าจอ ไฟล์ต้นฉบับ อีเมลพร้อมหัวจดหมาย) เพราะไฟล์ที่ถูกตัดต่อจะถูกโต้แย้งได้ง่าย
คำถามที่คนในนครราชสีมาค้นหาบ่อย
ครอบครองที่ดินมานานแต่ไม่มีโฉนด มีสิทธิอะไรบ้าง
ขึ้นอยู่กับประเภทเอกสารสิทธิและลักษณะการครอบครอง เอกสารบางประเภทโอนได้จำกัดหรือโอนไม่ได้ และการครอบครองปรปักษ์ใช้ได้เฉพาะที่ดินที่มีโฉนดเท่านั้น จึงต้องตรวจเอกสารจากสำนักงานที่ดินสาขาที่ที่ดินตั้งอยู่ก่อน แล้วจึงประเมินว่าควรขอออกเอกสารสิทธิ ฟ้องคดี หรือเจรจา
โรงงานเลิกจ้างพนักงานหลายคนพร้อมกัน ต้องทำตามขั้นตอนใด
ต้องดูเหตุแห่งการเลิกจ้างและระยะเวลาบอกกล่าวล่วงหน้าตามกฎหมายคุ้มครองแรงงาน รวมถึงค่าชดเชยตามอายุงานของแต่ละคน และกรณีที่เป็นการเลิกจ้างเพราะปรับปรุงหน่วยงานหรือเครื่องจักร ซึ่งมีหลักเกณฑ์การแจ้งและค่าชดเชยพิเศษแยกต่างหาก การทำเอกสารไม่ครบเป็นเหตุให้ถูกฟ้องได้แม้เหตุเลิกจ้างจะชอบ
ธุรกิจครอบครัวจะแยกทรัพย์สินกิจการออกจากทรัพย์ส่วนตัว ควรเริ่มอย่างไร
เริ่มจากทำบัญชีทรัพย์สินที่ใช้ในกิจการจริง ตรวจว่าทรัพย์แต่ละรายการอยู่ในชื่อใคร แล้วจึงเลือกวิธีโอนเข้าบริษัทหรือทำสัญญาเช่า/ให้ใช้ระหว่างเจ้าของกับบริษัทให้ชัดเจน พร้อมบันทึกมติของผู้ถือหุ้นและกรรมการ เพราะการโอนโดยไม่มีเอกสารรองรับมีผลทางภาษีและอาจถูกโต้แย้งภายหลัง
ชาวต่างชาติซื้อคอนโดได้หรือไม่
ได้ ภายใต้โควตาต่างชาติของอาคารชุดนั้น และต้องมีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาตามระเบียบ
ต้องไปสำนักงานที่ดินด้วยตนเองหรือไม่
มอบอำนาจให้ทนายดำเนินการแทนได้ โดยหนังสือมอบอำนาจต้องเป็นแบบของกรมที่ดินและรับรองให้ถูกต้อง หากทำจากต่างประเทศต้องผ่านการรับรองตามระเบียบ
บริการเดียวกันในจังหวัดอื่น
ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพมหานครที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เชียงใหม่ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ภูเก็ตที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ชลบุรีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ขอนแก่นที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ อุดรธานีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ สงขลาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ สุราษฎร์ธานีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เชียงรายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ระยองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ นนทบุรีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ (ทั่วประเทศ)
บริการกฎหมายอื่นในนครราชสีมา
คดีความและว่าความ นครราชสีมาว่าความคดีแพ่ง อาญา แรงงาน ครอบครัว มรดก และที่ดินธุรกิจและองค์กร นครราชสีมาจดทะเบียนบริษัท สัญญา ธุรกิจต่างด้าว BOI และการกำกับดูแลคนต่างชาติและตรวจคนเข้าเมือง นครราชสีมาวีซ่า ใบอนุญาตทำงาน ถิ่นที่อยู่ และการดำรงสถานะให้ถูกต้องทรัพย์สินทางปัญญา นครราชสีมาเครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร และการบังคับสิทธิครอบครัวและมรดก นครราชสีมาสมรส หย่า อำนาจปกครอง พินัยกรรม และการจัดการมรดกไกล่เกลี่ย อนุญาโตตุลาการ และบังคับคดี นครราชสีมายุติข้อพิพาทนอกศาลและทำให้คำชี้ขาดมีผลจริงNotary Public และเอกสารระหว่างประเทศ นครราชสีมารับรองลายมือชื่อ เอกสาร แปลรับรอง กงสุล และสถานทูตBOI และใบอนุญาตประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว นครราชสีมาวางโครงสร้างการลงทุนของชาวต่างชาติในไทยให้ถูกต้องตั้งแต่วันแรก
ปรึกษาทนายความเกี่ยวกับเรื่องของคุณในนครราชสีมา
เล่าข้อเท็จจริงให้เราฟัง แล้วเราจะอธิบายว่าต้องยื่นที่หน่วยงานใด ใช้เอกสารอะไร และกรอบเวลาตามความเป็นจริง