ประมวลกฎหมายที่ดิน
กำหนดประเภทเอกสารสิทธิ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และข้อจำกัดการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว
ภาคตะวันออก — ชลบุรี
ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ชลบุรี
ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ สัญญาซื้อขาย เช่า และโอนที่สำนักงานที่ดิน
เรื่องที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในชลบุรี ต่างจากที่อื่นอย่างไร
ชลบุรีรวมสามเศรษฐกิจไว้ในจังหวัดเดียว คือภาคอุตสาหกรรมในแหลมฉบังและศรีราชา ภาคท่องเที่ยวและที่พักอาศัยของชาวต่างชาติในพัทยา และภาคการค้าในตัวเมือง เรื่องกฎหมายที่พบจึงกระจายตั้งแต่ข้อพิพาทแรงงานในโรงงาน สัญญาผู้รับเหมาช่วง การลงทุนภายใต้สิทธิส่งเสริม ไปจนถึงงานอสังหาริมทรัพย์และครอบครัวของผู้พำนักต่างชาติ
ให้บริการด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์แบบครบขั้นตอน ตั้งแต่ตรวจสอบโฉนดและภาระผูกพัน ร่างสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาเช่า จนถึงการไปดำเนินการโอน ณ สำนักงานที่ดิน และการวางโครงสร้างการถือครองของชาวต่างชาติให้ถูกกฎหมาย
- พื้นที่อุตสาหกรรมทำให้คดีแรงงานและข้อพิพาทสัญญาผู้รับเหมาช่วงมีสัดส่วนสูง การเก็บเอกสารเวลาทำงานและใบสั่งงานจึงเป็นหลักฐานสำคัญตั้งแต่วันแรก
- พัทยามีธุรกรรมอาคารชุดของชาวต่างชาติจำนวนมาก ประเด็นที่พบบ่อยคือโควตาต่างชาติของอาคารและหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระที่ติดมากับห้อง
- โครงการลงทุนหลายรายอยู่ในเขตส่งเสริมการลงทุน เงื่อนไขการจ้างงานและการถือหุ้นจึงต้องสอดคล้องกับเงื่อนไขในบัตรส่งเสริม
- มีศาลจังหวัดสองแห่งในจังหวัดเดียว การเลือกศาลที่ถูกเขตอำนาจจึงต้องตรวจจากภูมิลำเนาและสถานที่เกิดเหตุก่อนยื่นฟ้อง
ศาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในชลบุรี
ควรตรวจเขตอำนาจและเงื่อนไขการยื่นเป็นรายเรื่อง เพราะแนวปฏิบัติและเอกสารแนบของแต่ละสำนักงานต่างกัน
| ศาล / หน่วยงาน | ขอบเขตงาน |
|---|---|
| ศาลจังหวัดชลบุรี ศาลจังหวัดพัทยา และศาลแขวงชลบุรี | คดีแพ่งและอาญาตามเขตอำนาจในจังหวัด |
| ศาลเยาวชนและครอบครัวจังหวัดชลบุรี | คดีครอบครัวและคดีเยาวชน |
| ศาลแรงงานภาค 2 | คดีแรงงานในเขตภาคตะวันออก ซึ่งมีปริมาณสูงจากภาคอุตสาหกรรม |
| สำนักงานสวัสดิการและคุ้มครองแรงงานจังหวัดชลบุรี | รับคำร้องและไกล่เกลี่ยข้อพิพาทแรงงานก่อนขึ้นศาล |
| สำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีและสาขาอำเภอ | งานจดทะเบียนที่ดิน อาคารชุด และการเช่า |
| ตรวจคนเข้าเมืองจังหวัดชลบุรี | การขออยู่ต่อและงานคนต่างด้าวในพื้นที่พัทยาและศรีราชา |
| สำนักงานบังคับคดีจังหวัดชลบุรี | บังคับคดีตามคำพิพากษาในพื้นที่ |
| สำนักงานพาณิชย์จังหวัดชลบุรี | งานทะเบียนนิติบุคคลในพื้นที่ |
ขอบเขตงานที่รับดำเนินการในชลบุรี
- ตรวจสอบโฉนด ภาระจำยอม จำนอง และข้อจำกัดการใช้ที่ดิน
- ร่างและตรวจสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาเช่าระยะยาว
- การถือครองห้องชุดโดยชาวต่างชาติและโควตาต่างชาติ
- สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย และการจดทะเบียนสิทธิอื่น
- ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์และคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีที่เกี่ยวข้อง
- ข้อพิพาทที่ดิน แนวเขต และการรังวัด
ขั้นตอนการทำงานในพื้นที่
- 1ขอสำเนาโฉนดและตรวจสอบสารบบที่สำนักงานที่ดิน
- 2ตรวจภาระผูกพัน ผังเมือง และการเข้าถึงทางสาธารณะ
- 3ร่างสัญญาและกำหนดเงื่อนไขการวางมัดจำที่ปลอดภัย
- 4นัดหมายและดำเนินการโอน ณ สำนักงานที่ดิน
- 5ส่งมอบเอกสารสิทธิและสรุปภาระภาษีหลังโอน
เอกสารที่ต้องเตรียม
- โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หรือหนังสือเดินทางของคู่สัญญา
- ทะเบียนสมรสหรือหนังสือยินยอมคู่สมรส (หากมี)
- หนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด
- หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้า (กรณีต่างชาติซื้อห้องชุด)
ข้อควรระวัง
- ชาวต่างชาติโดยหลักถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยไม่ได้ โครงสร้างที่ใช้บริษัทบังหน้าเป็นความผิด
- อย่าวางมัดจำก่อนตรวจโฉนดและภาระผูกพันจริงที่สำนักงานที่ดิน
- สัญญาเช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียน มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี
ระยะเวลาโดยทั่วไป
การตรวจสอบกรรมสิทธิ์โดยทั่วไปใช้เวลาไม่กี่วันทำการ และการโอนที่สำนักงานที่ดินมักดำเนินการเสร็จภายในวันเดียวเมื่อเอกสารครบ
ระยะเวลาเป็นการประมาณการ ขึ้นกับคิวนัดของศาลและหน่วยงานที่รับผิดชอบในพื้นที่ชลบุรี
พื้นที่ในชลบุรีที่ให้บริการเป็นประจำ
เมืองชลบุรีพัทยาศรีราชาแหลมฉบังบางละมุงสัตหีบจอมเทียนนาเกลือพนัสนิคมบ่อวิน
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้ (ชลบุรี)
สรุปเพื่อความเข้าใจทั่วไปเท่านั้น การปรับใช้แต่ละบทบัญญัติขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละเรื่อง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ว่าด้วยสัญญาซื้อขาย เช่า เช่าซื้อ ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน และการจำนอง
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม
กำหนดสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในอาคารชุดและหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด
ตัวอย่างสถานการณ์และแนวทางดำเนินการ (ชลบุรี)
ตัวอย่างต่อไปนี้เป็นกรณีสมมุติที่สร้างขึ้นเพื่ออธิบายขั้นตอน ไม่ใช่คดีของลูกความ และไม่ได้แสดงหรือรับประกันผลใด ๆ
สถานการณ์ตัวอย่าง: ทางเข้าออกที่ดินไม่ชัดเจน
สถานการณ์: ผู้ซื้อพบว่าทางเข้าที่ดินผ่านที่ดินแปลงข้างเคียงโดยไม่มีการจดทะเบียนภาระจำยอม
แนวทางที่ใช้ตามปกติ: ควรตรวจระวางและสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนวางมัดจำ และพิจารณาจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นเงื่อนไขก่อนโอน (กรณีสมมุติ)
คำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ (ชลบุรี)
ผู้ซื้อที่ดินและบ้าน
- ตรวจโฉนดตัวจริงที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ดูเพียงสำเนาจากผู้ขาย
- ระบุผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอนและภาษีไว้ในสัญญาให้ชัดเจน
ชาวต่างชาติที่สนใจอสังหาริมทรัพย์ไทย
- คนต่างด้าวถือที่ดินได้จำกัดมาก การใช้ชื่อคนไทยถือแทนมีความเสี่ยงทางกฎหมายสูง
- สัญญาเช่าระยะยาวต้องจดทะเบียนจึงจะผูกพันตามกำหนดเวลาที่ยาวกว่าที่กฎหมายกำหนด
ทุกกรณี — สิ่งที่ควรทำใน 7 วันแรก
- รวบรวมเอกสารต้นฉบับทั้งหมดไว้ที่เดียว และถ่ายสำเนา/สแกนเก็บสำรอง พร้อมบันทึกวันที่ที่ได้รับเอกสารแต่ละฉบับ
- จดลำดับเหตุการณ์ตามวันที่ (timeline) เพราะวันที่รับหนังสือหรือวันที่ทราบเหตุ มักเป็นจุดเริ่มนับอายุความหรือกำหนดอุทธรณ์
- อย่าลงนามเอกสารยอมความ ยอมรับหนี้ หรือถอนคำร้อง ก่อนให้ทนายความตรวจ เพราะอาจตัดสิทธิที่มีอยู่
- เก็บหลักฐานดิจิทัลแบบไม่แก้ไข (ภาพหน้าจอเต็มหน้าจอ ไฟล์ต้นฉบับ อีเมลพร้อมหัวจดหมาย) เพราะไฟล์ที่ถูกตัดต่อจะถูกโต้แย้งได้ง่าย
คำถามที่คนในชลบุรีค้นหาบ่อย
ถูกเลิกจ้างจากโรงงานในชลบุรี เริ่มจากตรงไหน
เริ่มจากเก็บหนังสือเลิกจ้าง สลิปเงินเดือนย้อนหลัง และบันทึกเวลาทำงาน จากนั้นเลือกได้สองทางคือยื่นคำร้องต่อพนักงานตรวจแรงงาน หรือฟ้องศาลแรงงานภาค 2 โดยตรง ทางแรกไม่มีค่าใช้จ่ายในการยื่นและใช้เวลาเร็วกว่าในหลายกรณี แต่ทางที่สองครอบคลุมค่าเสียหายได้กว้างกว่า จึงควรเลือกตามลักษณะข้อเรียกร้อง
ซื้อคอนโดพัทยาต่อจากเจ้าของเดิม ต้องตรวจอะไรบ้าง
ตรวจโควตาต่างชาติคงเหลือของอาคาร หนังสือรับรองปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง ภาระผูกพันที่จดทะเบียนในหลังโฉนดห้องชุด และสถานะของนิติบุคคลอาคารชุด เพราะหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระจะเป็นอุปสรรคต่อการจดทะเบียนโอนแม้ผู้ซื้อไม่ได้ก่อหนี้นั้น
บริษัทในนิคมอุตสาหกรรมทำสัญญาผู้รับเหมาช่วง ควรระวังข้อไหน
ควรระวังข้อกำหนดเรื่องความรับผิดต่อความชำรุดบกพร่อง การส่งมอบเป็นงวด เงื่อนไขการหักเงินประกันผลงาน และความรับผิดร่วมในฐานะผู้ประกอบกิจการตามกฎหมายคุ้มครองแรงงาน เพราะผู้ว่าจ้างอาจต้องร่วมรับผิดในค่าจ้างของลูกจ้างผู้รับเหมาช่วงในบางกรณี
ชาวต่างชาติซื้อคอนโดได้หรือไม่
ได้ ภายใต้โควตาต่างชาติของอาคารชุดนั้น และต้องมีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาตามระเบียบ
ต้องไปสำนักงานที่ดินด้วยตนเองหรือไม่
มอบอำนาจให้ทนายดำเนินการแทนได้ โดยหนังสือมอบอำนาจต้องเป็นแบบของกรมที่ดินและรับรองให้ถูกต้อง หากทำจากต่างประเทศต้องผ่านการรับรองตามระเบียบ
บริการเดียวกันในจังหวัดอื่น
ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพมหานครที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เชียงใหม่ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ภูเก็ตที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ขอนแก่นที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ อุดรธานีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ นครราชสีมาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ สงขลาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ สุราษฎร์ธานีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เชียงรายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ระยองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ นนทบุรีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ (ทั่วประเทศ)
บริการกฎหมายอื่นในชลบุรี
คดีความและว่าความ ชลบุรีว่าความคดีแพ่ง อาญา แรงงาน ครอบครัว มรดก และที่ดินธุรกิจและองค์กร ชลบุรีจดทะเบียนบริษัท สัญญา ธุรกิจต่างด้าว BOI และการกำกับดูแลคนต่างชาติและตรวจคนเข้าเมือง ชลบุรีวีซ่า ใบอนุญาตทำงาน ถิ่นที่อยู่ และการดำรงสถานะให้ถูกต้องทรัพย์สินทางปัญญา ชลบุรีเครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร และการบังคับสิทธิครอบครัวและมรดก ชลบุรีสมรส หย่า อำนาจปกครอง พินัยกรรม และการจัดการมรดกไกล่เกลี่ย อนุญาโตตุลาการ และบังคับคดี ชลบุรียุติข้อพิพาทนอกศาลและทำให้คำชี้ขาดมีผลจริงNotary Public และเอกสารระหว่างประเทศ ชลบุรีรับรองลายมือชื่อ เอกสาร แปลรับรอง กงสุล และสถานทูตBOI และใบอนุญาตประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ชลบุรีวางโครงสร้างการลงทุนของชาวต่างชาติในไทยให้ถูกต้องตั้งแต่วันแรก
ปรึกษาทนายความเกี่ยวกับเรื่องของคุณในชลบุรี
เล่าข้อเท็จจริงให้เราฟัง แล้วเราจะอธิบายว่าต้องยื่นที่หน่วยงานใด ใช้เอกสารอะไร และกรอบเวลาตามความเป็นจริง