ประมวลกฎหมายที่ดิน
กำหนดประเภทเอกสารสิทธิ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และข้อจำกัดการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว
ภาคใต้ — สงขลา
ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่สงขลา
ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ สัญญาซื้อขาย เช่า และโอนที่สำนักงานที่ดิน
เรื่องที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในสงขลา ต่างจากที่อื่นอย่างไร
สงขลาเป็นศูนย์กลางการค้า การศึกษา และการแพทย์ของภาคใต้ตอนล่าง โดยมีหาดใหญ่เป็นศูนย์กลางธุรกิจและเป็นจุดเชื่อมการค้ากับมาเลเซีย ลักษณะงานกฎหมายในพื้นที่จึงมีทั้งสัญญาการค้าข้ามพรมแดน การจ้างแรงงาน การลงทุนของนักลงทุนจากประเทศเพื่อนบ้าน และงานเอกสารสำหรับผู้ที่มีครอบครัวหรือทรัพย์สินอยู่ทั้งสองฝั่งชายแดน
ให้บริการด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์แบบครบขั้นตอน ตั้งแต่ตรวจสอบโฉนดและภาระผูกพัน ร่างสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาเช่า จนถึงการไปดำเนินการโอน ณ สำนักงานที่ดิน และการวางโครงสร้างการถือครองของชาวต่างชาติให้ถูกกฎหมาย
- สัญญาการค้ากับคู่ค้าในมาเลเซียควรระบุกฎหมายที่ใช้บังคับและวิธีระงับข้อพิพาทให้ชัด เพราะการบังคับตามคำพิพากษาข้ามประเทศมีข้อจำกัดมากกว่าที่หลายฝ่ายคาด
- หาดใหญ่มีธุรกิจบริการและโรงแรมจำนวนมาก ข้อพิพาทที่พบบ่อยคือสัญญาเช่าพื้นที่พาณิชย์และเงื่อนไขการต่ออายุ
- มีศาลปกครองระดับภาคในจังหวัด คดีเกี่ยวกับใบอนุญาตและคำสั่งของหน่วยงานรัฐจึงยื่นได้ในพื้นที่
- ผู้มีครอบครัวอยู่ทั้งสองฝั่งชายแดนมักต้องใช้เอกสารทะเบียนที่รับรองให้ใช้ได้ในอีกประเทศหนึ่ง จึงควรวางลำดับการแปลและรับรองตั้งแต่ต้น
ศาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในสงขลา
ควรตรวจเขตอำนาจและเงื่อนไขการยื่นเป็นรายเรื่อง เพราะแนวปฏิบัติและเอกสารแนบของแต่ละสำนักงานต่างกัน
| ศาล / หน่วยงาน | ขอบเขตงาน |
|---|---|
| ศาลจังหวัดสงขลา และศาลแขวงสงขลา | คดีแพ่งและอาญาในเขตจังหวัด |
| ศาลเยาวชนและครอบครัวจังหวัดสงขลา | คดีครอบครัวและคดีเยาวชน |
| ศาลแรงงานภาค 9 | คดีแรงงานในพื้นที่ภาคใต้ตอนล่าง |
| ศาลปกครองสงขลา | คดีโต้แย้งคำสั่งของหน่วยงานรัฐในพื้นที่ภาคใต้ |
| สำนักงานที่ดินจังหวัดสงขลาและสาขาอำเภอ | งานจดทะเบียนที่ดิน อาคารชุด และการเช่า |
| ตรวจคนเข้าเมืองจังหวัดสงขลา | งานคนต่างด้าว การขออยู่ต่อ และงานด่านชายแดน |
| สำนักงานบังคับคดีจังหวัดสงขลา | บังคับคดีตามคำพิพากษาในพื้นที่ |
| สำนักงานพาณิชย์จังหวัดสงขลา | งานทะเบียนนิติบุคคลในพื้นที่ |
ขอบเขตงานที่รับดำเนินการในสงขลา
- ตรวจสอบโฉนด ภาระจำยอม จำนอง และข้อจำกัดการใช้ที่ดิน
- ร่างและตรวจสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาเช่าระยะยาว
- การถือครองห้องชุดโดยชาวต่างชาติและโควตาต่างชาติ
- สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย และการจดทะเบียนสิทธิอื่น
- ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์และคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีที่เกี่ยวข้อง
- ข้อพิพาทที่ดิน แนวเขต และการรังวัด
ขั้นตอนการทำงานในพื้นที่
- 1ขอสำเนาโฉนดและตรวจสอบสารบบที่สำนักงานที่ดิน
- 2ตรวจภาระผูกพัน ผังเมือง และการเข้าถึงทางสาธารณะ
- 3ร่างสัญญาและกำหนดเงื่อนไขการวางมัดจำที่ปลอดภัย
- 4นัดหมายและดำเนินการโอน ณ สำนักงานที่ดิน
- 5ส่งมอบเอกสารสิทธิและสรุปภาระภาษีหลังโอน
เอกสารที่ต้องเตรียม
- โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หรือหนังสือเดินทางของคู่สัญญา
- ทะเบียนสมรสหรือหนังสือยินยอมคู่สมรส (หากมี)
- หนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด
- หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้า (กรณีต่างชาติซื้อห้องชุด)
ข้อควรระวัง
- ชาวต่างชาติโดยหลักถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยไม่ได้ โครงสร้างที่ใช้บริษัทบังหน้าเป็นความผิด
- อย่าวางมัดจำก่อนตรวจโฉนดและภาระผูกพันจริงที่สำนักงานที่ดิน
- สัญญาเช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียน มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี
ระยะเวลาโดยทั่วไป
การตรวจสอบกรรมสิทธิ์โดยทั่วไปใช้เวลาไม่กี่วันทำการ และการโอนที่สำนักงานที่ดินมักดำเนินการเสร็จภายในวันเดียวเมื่อเอกสารครบ
ระยะเวลาเป็นการประมาณการ ขึ้นกับคิวนัดของศาลและหน่วยงานที่รับผิดชอบในพื้นที่สงขลา
พื้นที่ในสงขลาที่ให้บริการเป็นประจำ
หาดใหญ่เมืองสงขลาสะเดาคลองหอยโข่งรัตภูมิจะนะนาหม่อมบางกล่ำสิงหนครปาดังเบซาร์
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้ (สงขลา)
สรุปเพื่อความเข้าใจทั่วไปเท่านั้น การปรับใช้แต่ละบทบัญญัติขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละเรื่อง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ว่าด้วยสัญญาซื้อขาย เช่า เช่าซื้อ ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน และการจำนอง
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม
กำหนดสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในอาคารชุดและหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด
ตัวอย่างสถานการณ์และแนวทางดำเนินการ (สงขลา)
ตัวอย่างต่อไปนี้เป็นกรณีสมมุติที่สร้างขึ้นเพื่ออธิบายขั้นตอน ไม่ใช่คดีของลูกความ และไม่ได้แสดงหรือรับประกันผลใด ๆ
สถานการณ์ตัวอย่าง: ทางเข้าออกที่ดินไม่ชัดเจน
สถานการณ์: ผู้ซื้อพบว่าทางเข้าที่ดินผ่านที่ดินแปลงข้างเคียงโดยไม่มีการจดทะเบียนภาระจำยอม
แนวทางที่ใช้ตามปกติ: ควรตรวจระวางและสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนวางมัดจำ และพิจารณาจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นเงื่อนไขก่อนโอน (กรณีสมมุติ)
คำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ (สงขลา)
ผู้ซื้อที่ดินและบ้าน
- ตรวจโฉนดตัวจริงที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ดูเพียงสำเนาจากผู้ขาย
- ระบุผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอนและภาษีไว้ในสัญญาให้ชัดเจน
ชาวต่างชาติที่สนใจอสังหาริมทรัพย์ไทย
- คนต่างด้าวถือที่ดินได้จำกัดมาก การใช้ชื่อคนไทยถือแทนมีความเสี่ยงทางกฎหมายสูง
- สัญญาเช่าระยะยาวต้องจดทะเบียนจึงจะผูกพันตามกำหนดเวลาที่ยาวกว่าที่กฎหมายกำหนด
ทุกกรณี — สิ่งที่ควรทำใน 7 วันแรก
- รวบรวมเอกสารต้นฉบับทั้งหมดไว้ที่เดียว และถ่ายสำเนา/สแกนเก็บสำรอง พร้อมบันทึกวันที่ที่ได้รับเอกสารแต่ละฉบับ
- จดลำดับเหตุการณ์ตามวันที่ (timeline) เพราะวันที่รับหนังสือหรือวันที่ทราบเหตุ มักเป็นจุดเริ่มนับอายุความหรือกำหนดอุทธรณ์
- อย่าลงนามเอกสารยอมความ ยอมรับหนี้ หรือถอนคำร้อง ก่อนให้ทนายความตรวจ เพราะอาจตัดสิทธิที่มีอยู่
- เก็บหลักฐานดิจิทัลแบบไม่แก้ไข (ภาพหน้าจอเต็มหน้าจอ ไฟล์ต้นฉบับ อีเมลพร้อมหัวจดหมาย) เพราะไฟล์ที่ถูกตัดต่อจะถูกโต้แย้งได้ง่าย
คำถามที่คนในสงขลาค้นหาบ่อย
ทำสัญญาการค้ากับบริษัทมาเลเซีย ควรเลือกให้ใช้กฎหมายประเทศใด
ไม่มีคำตอบเดียวที่ถูกเสมอ สิ่งที่ต้องดูคือทรัพย์สินของคู่สัญญาอยู่ประเทศใด เพราะสุดท้ายการบังคับตามคำชี้ขาดหรือคำพิพากษาต้องทำที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่ ในสัญญาการค้าระหว่างประเทศจำนวนมากจึงเลือกอนุญาโตตุลาการ เนื่องจากคำชี้ขาดบังคับได้กว้างกว่าคำพิพากษาของศาลในทางปฏิบัติ
เช่าพื้นที่ร้านในหาดใหญ่ ผู้ให้เช่าไม่ต่อสัญญาได้ไหม
โดยหลักผู้ให้เช่าไม่มีหน้าที่ต่อสัญญา เว้นแต่สัญญากำหนดสิทธิต่ออายุไว้อย่างชัดเจนและผู้เช่าใช้สิทธินั้นภายในกำหนด ข้อความว่า "อาจพิจารณาต่ออายุ" ไม่ก่อสิทธิบังคับได้ จึงควรตรวจถ้อยคำและกำหนดเวลาบอกกล่าวก่อนลงทุนตกแต่งร้าน
เอกสารทะเบียนของไทยจะใช้ในมาเลเซียต้องทำอย่างไร
ต้องเริ่มจากข้อกำหนดของหน่วยงานผู้รับในมาเลเซีย ซึ่งจะกำหนดว่าต้องแปลเป็นภาษาใดและต้องผ่านการรับรองระดับใด สำหรับประเทศไทย อนุสัญญา Apostille จะมีผลใช้บังคับในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 ก่อนหน้านั้นการรับรองยังทำผ่านกรมการกงสุลและสถานทูตตามลำดับเดิม
ชาวต่างชาติซื้อคอนโดได้หรือไม่
ได้ ภายใต้โควตาต่างชาติของอาคารชุดนั้น และต้องมีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาตามระเบียบ
ต้องไปสำนักงานที่ดินด้วยตนเองหรือไม่
มอบอำนาจให้ทนายดำเนินการแทนได้ โดยหนังสือมอบอำนาจต้องเป็นแบบของกรมที่ดินและรับรองให้ถูกต้อง หากทำจากต่างประเทศต้องผ่านการรับรองตามระเบียบ
บริการเดียวกันในจังหวัดอื่น
ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพมหานครที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เชียงใหม่ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ภูเก็ตที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ชลบุรีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ขอนแก่นที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ อุดรธานีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ นครราชสีมาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ สุราษฎร์ธานีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เชียงรายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ระยองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ นนทบุรีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ (ทั่วประเทศ)
บริการกฎหมายอื่นในสงขลา
คดีความและว่าความ สงขลาว่าความคดีแพ่ง อาญา แรงงาน ครอบครัว มรดก และที่ดินธุรกิจและองค์กร สงขลาจดทะเบียนบริษัท สัญญา ธุรกิจต่างด้าว BOI และการกำกับดูแลคนต่างชาติและตรวจคนเข้าเมือง สงขลาวีซ่า ใบอนุญาตทำงาน ถิ่นที่อยู่ และการดำรงสถานะให้ถูกต้องทรัพย์สินทางปัญญา สงขลาเครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร และการบังคับสิทธิครอบครัวและมรดก สงขลาสมรส หย่า อำนาจปกครอง พินัยกรรม และการจัดการมรดกไกล่เกลี่ย อนุญาโตตุลาการ และบังคับคดี สงขลายุติข้อพิพาทนอกศาลและทำให้คำชี้ขาดมีผลจริงNotary Public และเอกสารระหว่างประเทศ สงขลารับรองลายมือชื่อ เอกสาร แปลรับรอง กงสุล และสถานทูตBOI และใบอนุญาตประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว สงขลาวางโครงสร้างการลงทุนของชาวต่างชาติในไทยให้ถูกต้องตั้งแต่วันแรก
ปรึกษาทนายความเกี่ยวกับเรื่องของคุณในสงขลา
เล่าข้อเท็จจริงให้เราฟัง แล้วเราจะอธิบายว่าต้องยื่นที่หน่วยงานใด ใช้เอกสารอะไร และกรอบเวลาตามความเป็นจริง