พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม
กำหนดสัดส่วนพื้นที่ที่คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ในอาคารชุดหนึ่ง ๆ และเงื่อนไขหลักฐานการนำเงินเข้าประเทศ
ภาคใต้ — สุราษฎร์ธานี
การถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในพื้นที่สุราษฎร์ธานี
ตรวจสอบสิทธิ เอกสาร และการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนวางเงินก้อนใหญ่
เรื่องการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในสุราษฎร์ธานี ต่างจากที่อื่นอย่างไร
สุราษฎร์ธานีมีสองบริบทที่ต่างกันชัดเจนในจังหวัดเดียว คือพื้นที่แผ่นดินใหญ่ที่เป็นศูนย์กลางเกษตรและการค้า กับกลุ่มเกาะสมุย พะงัน และเต่า ที่เศรษฐกิจขับเคลื่อนด้วยการท่องเที่ยวและการลงทุนของชาวต่างชาติ งานกฎหมายจึงต่างกันตามพื้นที่ ตั้งแต่สัญญาซื้อขายผลผลิตและที่ดินเกษตร ไปจนถึงสัญญาเช่าโรงแรม ธุรกรรมอาคารชุด และงานเอกสารของผู้พำนักต่างชาติบนเกาะ
ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยได้ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด โดยอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในแต่ละอาคารชุดต้องไม่เกินร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตามที่กฎหมายกำหนด เราตรวจสอบโควตาต่างชาติ สถานะโฉนด ภาระผูกพัน สัญญาจะซื้อจะขาย และดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินให้ลูกความ
- พื้นที่เกาะมีศาลจังหวัดของตนเอง คดีที่มูลเหตุเกิดบนเกาะจึงไม่จำเป็นต้องไปยื่นที่ตัวจังหวัด ซึ่งช่วยลดเวลาเดินทางอย่างมีนัยสำคัญ
- ที่ดินบางแปลงบนเกาะอยู่ในพื้นที่ที่มีข้อจำกัดความลาดชันหรือข้อกำหนดผังเมืองเฉพาะ ซึ่งกระทบการขออนุญาตก่อสร้างมากกว่าที่ผู้ซื้อคาด
- ธุรกิจโรงแรมและที่พักบนเกาะจำนวนมากดำเนินการภายใต้สัญญาเช่าระยะยาว การตรวจว่าการเช่าจดทะเบียนแล้วหรือไม่จึงสำคัญต่อมูลค่าของกิจการ
- การเดินทางระหว่างเกาะกับแผ่นดินใหญ่ทำให้กำหนดนัดและการส่งเอกสารต้องเผื่อเวลามากกว่าจังหวัดอื่น
ศาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในสุราษฎร์ธานี
ควรตรวจเขตอำนาจและเงื่อนไขการยื่นเป็นรายเรื่อง เพราะแนวปฏิบัติและเอกสารแนบของแต่ละสำนักงานต่างกัน
| ศาล / หน่วยงาน | ขอบเขตงาน |
|---|---|
| ศาลจังหวัดสุราษฎร์ธานี ศาลจังหวัดเกาะสมุย และศาลแขวงสุราษฎร์ธานี | คดีแพ่งและอาญาตามเขตอำนาจ โดยพื้นที่เกาะมีศาลจังหวัดของตนเอง |
| ศาลเยาวชนและครอบครัวจังหวัดสุราษฎร์ธานี | คดีครอบครัวและคดีเยาวชน |
| ศาลแรงงานภาค 8 | คดีแรงงานในพื้นที่ภาคใต้ตอนบน |
| สำนักงานที่ดินจังหวัดสุราษฎร์ธานีและสาขาอำเภอ รวมถึงสาขาเกาะสมุย | งานจดทะเบียนที่ดิน อาคารชุด และการเช่าในพื้นที่แผ่นดินใหญ่และเกาะ |
| ตรวจคนเข้าเมืองจังหวัดสุราษฎร์ธานี และด่านตรวจคนเข้าเมืองเกาะสมุย | การขออยู่ต่อและแจ้งที่พักอาศัยของคนต่างด้าว |
| สำนักงานบังคับคดีจังหวัดสุราษฎร์ธานี | บังคับคดีตามคำพิพากษาในพื้นที่ |
| สำนักงานพาณิชย์จังหวัดสุราษฎร์ธานี | งานทะเบียนนิติบุคคลในพื้นที่ |
ขอบเขตงานที่รับดำเนินการในสุราษฎร์ธานี
- ตรวจสอบโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติของอาคารชุดกับนิติบุคคลอาคารชุด
- ตรวจสอบโฉนดที่ดิน หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และภาระผูกพัน
- ตรวจร่างและเจรจาสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้พัฒนาโครงการ
- ตรวจเอกสารการโอนเงินจากต่างประเทศเพื่อใช้ยื่นที่สำนักงานที่ดิน
- ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์และรับมอบเอกสารสิทธิแทนลูกความ
- สัญญาเช่าระยะยาว สิทธิเก็บกิน และสิทธิเหนือพื้นดินสำหรับบ้านและที่ดิน
- งานพินัยกรรมและการส่งต่ออสังหาริมทรัพย์ให้ทายาท
ขั้นตอนการทำงานในพื้นที่
- 1ประเมินเคสเบื้องต้นจากเอกสารโครงการและสถานะของผู้ซื้อ
- 2ตรวจสอบเอกสารสิทธิและโควตาต่างชาติก่อนลงนามสัญญา
- 3สรุปประเด็นความเสี่ยงในสัญญาและเสนอข้อแก้ไข
- 4จัดเตรียมเอกสารโอนกรรมสิทธิ์และนัดหมายสำนักงานที่ดิน
- 5เข้าร่วมวันโอนและตรวจความถูกต้องของเอกสารทุกฉบับ
เอกสารที่ต้องเตรียม
- หนังสือเดินทางของผู้ซื้อ และหนังสือมอบอำนาจหากไม่เดินทางมาเอง
- สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและโฉนดที่ดินของโครงการ
- สัญญาจะซื้อจะขายและเอกสารการชำระเงินทั้งหมด
- หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรจากธนาคาร
- หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด
- หนังสือรับรองปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง
ข้อควรระวัง
- ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้โดยทั่วไป โครงสร้างที่ใช้บริษัทถือแทนมีความเสี่ยงทางกฎหมาย
- หากโควตาต่างชาติของอาคารชุดเต็ม จะโอนกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติไม่ได้
- เอกสารการโอนเงินต้องระบุวัตถุประสงค์ให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น แก้ไขย้อนหลังทำได้ยาก
- การซื้อโครงการที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จมีความเสี่ยงด้านกำหนดส่งมอบ ควรตรวจเงื่อนไขความรับผิดของผู้ขายกรณีส่งมอบล่าช้าในสัญญาอย่างละเอียด
ระยะเวลาโดยทั่วไป
การตรวจสอบเอกสารสิทธิและโควตาต่างชาติมักใช้เวลาไม่กี่วันทำการเมื่อได้รับเอกสารครบ ส่วนวันโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นกับคิวนัดของสำนักงานที่ดินและความพร้อมของเอกสารทุกฝ่าย
ระยะเวลาเป็นการประมาณการ ขึ้นกับคิวนัดของศาลและหน่วยงานที่รับผิดชอบในพื้นที่สุราษฎร์ธานี
พื้นที่ในสุราษฎร์ธานีที่ให้บริการเป็นประจำ
เมืองสุราษฎร์ธานีเกาะสมุยเกาะพะงันเกาะเต่าพุนพินกาญจนดิษฐ์ไชยาบ้านนาสารท่าฉางดอนสัก
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้ (สุราษฎร์ธานี)
สรุปเพื่อความเข้าใจทั่วไปเท่านั้น การปรับใช้แต่ละบทบัญญัติขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละเรื่อง
ประกาศและระเบียบของกรมที่ดิน
กำหนดเอกสารที่ต้องใช้ในวันโอน รวมถึงหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวจากนิติบุคคลอาคารชุด
ตัวอย่างสถานการณ์และแนวทางดำเนินการ (สุราษฎร์ธานี)
ตัวอย่างต่อไปนี้เป็นกรณีสมมุติที่สร้างขึ้นเพื่ออธิบายขั้นตอน ไม่ใช่คดีของลูกความ และไม่ได้แสดงหรือรับประกันผลใด ๆ
สถานการณ์ตัวอย่าง: โควตาต่างชาติเต็มในวันโอน
สถานการณ์: ผู้ซื้อต่างชาติวางมัดจำแล้ว แต่พบว่าสัดส่วนต่างชาติของอาคารเต็ม
แนวทางที่ใช้ตามปกติ: ควรขอหนังสือรับรองสัดส่วนก่อนวางมัดจำ และกำหนดเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายไว้ตั้งแต่ต้นว่าหากโควตาต่างชาติไม่พอ ผู้จะซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกมัดจำคืนตามที่ตกลง (กรณีสมมุติ)
คำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ (สุราษฎร์ธานี)
ผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติ
- โอนเงินจากต่างประเทศเป็นสกุลต่างประเทศและระบุวัตถุประสงค์ให้ตรง เพื่อให้ได้หลักฐานที่กรมที่ดินยอมรับ
- ตรวจหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระของห้องก่อนโอน เพราะอาจกระทบการออกหนังสือปลอดหนี้
ทุกกรณี — สิ่งที่ควรทำใน 7 วันแรก
- รวบรวมเอกสารต้นฉบับทั้งหมดไว้ที่เดียว และถ่ายสำเนา/สแกนเก็บสำรอง พร้อมบันทึกวันที่ที่ได้รับเอกสารแต่ละฉบับ
- จดลำดับเหตุการณ์ตามวันที่ (timeline) เพราะวันที่รับหนังสือหรือวันที่ทราบเหตุ มักเป็นจุดเริ่มนับอายุความหรือกำหนดอุทธรณ์
- อย่าลงนามเอกสารยอมความ ยอมรับหนี้ หรือถอนคำร้อง ก่อนให้ทนายความตรวจ เพราะอาจตัดสิทธิที่มีอยู่
- เก็บหลักฐานดิจิทัลแบบไม่แก้ไข (ภาพหน้าจอเต็มหน้าจอ ไฟล์ต้นฉบับ อีเมลพร้อมหัวจดหมาย) เพราะไฟล์ที่ถูกตัดต่อจะถูกโต้แย้งได้ง่าย
คำถามที่คนในสุราษฎร์ธานีค้นหาบ่อย
คดีเกิดที่เกาะสมุย ต้องฟ้องที่สุราษฎร์ธานีไหม
ไม่จำเป็น เพราะพื้นที่เกาะมีศาลจังหวัดเกาะสมุยซึ่งมีเขตอำนาจของตนเอง การเลือกศาลพิจารณาจากภูมิลำเนาของจำเลยและสถานที่เกิดมูลคดี ถ้าทั้งสองอย่างอยู่บนเกาะ ก็ยื่นที่ศาลบนเกาะได้โดยตรง
ซื้อกิจการโรงแรมบนเกาะที่อยู่ภายใต้สัญญาเช่า ต้องตรวจอะไร
ต้องตรวจว่าการเช่าจดทะเบียนแล้วหรือไม่ ระยะเวลาที่เหลือ สิทธิในการโอนสิทธิการเช่าให้ผู้ซื้อ เงื่อนไขการต่ออายุ และใบอนุญาตประกอบกิจการที่พักซึ่งผูกกับตัวอาคารและผู้ประกอบการ หากสิทธิการเช่าโอนไม่ได้ตามสัญญา มูลค่ากิจการที่ตกลงกันอาจไม่สะท้อนสิ่งที่ผู้ซื้อได้รับจริง
ชาวต่างชาติที่อยู่เกาะพะงันทำนิติกรรมที่ต้องใช้ในประเทศตนเองได้ไหม
ทำได้ แต่ต้องออกแบบเอกสารให้ตรงกับข้อกำหนดของหน่วยงานปลายทางตั้งแต่ต้น ทั้งภาษาที่ใช้ รูปแบบการรับรองลายมือชื่อ และลำดับการรับรอง เพราะการแก้ไขภายหลังมักต้องเริ่มกระบวนการใหม่ทั้งหมด ซึ่งบนพื้นที่เกาะมีต้นทุนเวลาสูงกว่าปกติ
ชาวต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้หรือไม่
โดยหลักชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ทางเลือกที่ใช้กันคือการถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างพร้อมทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว หรือใช้สิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งแต่ละแบบมีข้อจำกัดต่างกัน
ต้องอยู่ในประเทศไทยในวันโอนหรือไม่
ไม่จำเป็นเสมอไป สามารถมอบอำนาจให้ดำเนินการแทนได้ โดยหนังสือมอบอำนาจที่ทำในต่างประเทศมักต้องผ่านการรับรองลายมือชื่อและการรับรองจากสถานทูตหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนใช้ในไทย
ค่าธรรมเนียมการโอนใครเป็นผู้รับผิดชอบ
เป็นเรื่องที่ตกลงกันในสัญญา โดยทั่วไปคู่สัญญาอาจแบ่งกันคนละครึ่งหรือกำหนดให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบ จึงควรระบุให้ชัดก่อนลงนาม
บริการเดียวกันในจังหวัดอื่น
การถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ กรุงเทพมหานครการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เชียงใหม่การถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ภูเก็ตการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ชลบุรีการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ อุดรธานีการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ สงขลาการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เชียงรายการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ระยองการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ นนทบุรีการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ (ทั่วประเทศ)
บริการกฎหมายอื่นในสุราษฎร์ธานี
คดีความและว่าความ สุราษฎร์ธานีว่าความคดีแพ่ง อาญา แรงงาน ครอบครัว มรดก และที่ดินธุรกิจและองค์กร สุราษฎร์ธานีจดทะเบียนบริษัท สัญญา ธุรกิจต่างด้าว BOI และการกำกับดูแลคนต่างชาติและตรวจคนเข้าเมือง สุราษฎร์ธานีวีซ่า ใบอนุญาตทำงาน ถิ่นที่อยู่ และการดำรงสถานะให้ถูกต้องทรัพย์สินทางปัญญา สุราษฎร์ธานีเครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร และการบังคับสิทธิที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ สุราษฎร์ธานีตรวจสอบกรรมสิทธิ์ สัญญาซื้อขาย เช่า และโอนที่สำนักงานที่ดินครอบครัวและมรดก สุราษฎร์ธานีสมรส หย่า อำนาจปกครอง พินัยกรรม และการจัดการมรดกไกล่เกลี่ย อนุญาโตตุลาการ และบังคับคดี สุราษฎร์ธานียุติข้อพิพาทนอกศาลและทำให้คำชี้ขาดมีผลจริงNotary Public และเอกสารระหว่างประเทศ สุราษฎร์ธานีรับรองลายมือชื่อ เอกสาร แปลรับรอง กงสุล และสถานทูต
ปรึกษาทนายความเกี่ยวกับเรื่องของคุณในสุราษฎร์ธานี
เล่าข้อเท็จจริงให้เราฟัง แล้วเราจะอธิบายว่าต้องยื่นที่หน่วยงานใด ใช้เอกสารอะไร และกรอบเวลาตามความเป็นจริง