พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม
กำหนดสัดส่วนพื้นที่ที่คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ในอาคารชุดหนึ่ง ๆ และเงื่อนไขหลักฐานการนำเงินเข้าประเทศ
ภาคตะวันออก — ชลบุรี
การถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในพื้นที่ชลบุรี
ตรวจสอบสิทธิ เอกสาร และการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนวางเงินก้อนใหญ่
เรื่องการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในชลบุรี ต่างจากที่อื่นอย่างไร
ชลบุรีรวมสามเศรษฐกิจไว้ในจังหวัดเดียว คือภาคอุตสาหกรรมในแหลมฉบังและศรีราชา ภาคท่องเที่ยวและที่พักอาศัยของชาวต่างชาติในพัทยา และภาคการค้าในตัวเมือง เรื่องกฎหมายที่พบจึงกระจายตั้งแต่ข้อพิพาทแรงงานในโรงงาน สัญญาผู้รับเหมาช่วง การลงทุนภายใต้สิทธิส่งเสริม ไปจนถึงงานอสังหาริมทรัพย์และครอบครัวของผู้พำนักต่างชาติ
ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยได้ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด โดยอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในแต่ละอาคารชุดต้องไม่เกินร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตามที่กฎหมายกำหนด เราตรวจสอบโควตาต่างชาติ สถานะโฉนด ภาระผูกพัน สัญญาจะซื้อจะขาย และดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินให้ลูกความ
- พื้นที่อุตสาหกรรมทำให้คดีแรงงานและข้อพิพาทสัญญาผู้รับเหมาช่วงมีสัดส่วนสูง การเก็บเอกสารเวลาทำงานและใบสั่งงานจึงเป็นหลักฐานสำคัญตั้งแต่วันแรก
- พัทยามีธุรกรรมอาคารชุดของชาวต่างชาติจำนวนมาก ประเด็นที่พบบ่อยคือโควตาต่างชาติของอาคารและหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระที่ติดมากับห้อง
- โครงการลงทุนหลายรายอยู่ในเขตส่งเสริมการลงทุน เงื่อนไขการจ้างงานและการถือหุ้นจึงต้องสอดคล้องกับเงื่อนไขในบัตรส่งเสริม
- มีศาลจังหวัดสองแห่งในจังหวัดเดียว การเลือกศาลที่ถูกเขตอำนาจจึงต้องตรวจจากภูมิลำเนาและสถานที่เกิดเหตุก่อนยื่นฟ้อง
ศาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในชลบุรี
ควรตรวจเขตอำนาจและเงื่อนไขการยื่นเป็นรายเรื่อง เพราะแนวปฏิบัติและเอกสารแนบของแต่ละสำนักงานต่างกัน
| ศาล / หน่วยงาน | ขอบเขตงาน |
|---|---|
| ศาลจังหวัดชลบุรี ศาลจังหวัดพัทยา และศาลแขวงชลบุรี | คดีแพ่งและอาญาตามเขตอำนาจในจังหวัด |
| ศาลเยาวชนและครอบครัวจังหวัดชลบุรี | คดีครอบครัวและคดีเยาวชน |
| ศาลแรงงานภาค 2 | คดีแรงงานในเขตภาคตะวันออก ซึ่งมีปริมาณสูงจากภาคอุตสาหกรรม |
| สำนักงานสวัสดิการและคุ้มครองแรงงานจังหวัดชลบุรี | รับคำร้องและไกล่เกลี่ยข้อพิพาทแรงงานก่อนขึ้นศาล |
| สำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีและสาขาอำเภอ | งานจดทะเบียนที่ดิน อาคารชุด และการเช่า |
| ตรวจคนเข้าเมืองจังหวัดชลบุรี | การขออยู่ต่อและงานคนต่างด้าวในพื้นที่พัทยาและศรีราชา |
| สำนักงานบังคับคดีจังหวัดชลบุรี | บังคับคดีตามคำพิพากษาในพื้นที่ |
| สำนักงานพาณิชย์จังหวัดชลบุรี | งานทะเบียนนิติบุคคลในพื้นที่ |
ขอบเขตงานที่รับดำเนินการในชลบุรี
- ตรวจสอบโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติของอาคารชุดกับนิติบุคคลอาคารชุด
- ตรวจสอบโฉนดที่ดิน หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และภาระผูกพัน
- ตรวจร่างและเจรจาสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้พัฒนาโครงการ
- ตรวจเอกสารการโอนเงินจากต่างประเทศเพื่อใช้ยื่นที่สำนักงานที่ดิน
- ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์และรับมอบเอกสารสิทธิแทนลูกความ
- สัญญาเช่าระยะยาว สิทธิเก็บกิน และสิทธิเหนือพื้นดินสำหรับบ้านและที่ดิน
- งานพินัยกรรมและการส่งต่ออสังหาริมทรัพย์ให้ทายาท
ขั้นตอนการทำงานในพื้นที่
- 1ประเมินเคสเบื้องต้นจากเอกสารโครงการและสถานะของผู้ซื้อ
- 2ตรวจสอบเอกสารสิทธิและโควตาต่างชาติก่อนลงนามสัญญา
- 3สรุปประเด็นความเสี่ยงในสัญญาและเสนอข้อแก้ไข
- 4จัดเตรียมเอกสารโอนกรรมสิทธิ์และนัดหมายสำนักงานที่ดิน
- 5เข้าร่วมวันโอนและตรวจความถูกต้องของเอกสารทุกฉบับ
เอกสารที่ต้องเตรียม
- หนังสือเดินทางของผู้ซื้อ และหนังสือมอบอำนาจหากไม่เดินทางมาเอง
- สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและโฉนดที่ดินของโครงการ
- สัญญาจะซื้อจะขายและเอกสารการชำระเงินทั้งหมด
- หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรจากธนาคาร
- หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด
- หนังสือรับรองปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง
ข้อควรระวัง
- ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้โดยทั่วไป โครงสร้างที่ใช้บริษัทถือแทนมีความเสี่ยงทางกฎหมาย
- หากโควตาต่างชาติของอาคารชุดเต็ม จะโอนกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติไม่ได้
- เอกสารการโอนเงินต้องระบุวัตถุประสงค์ให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น แก้ไขย้อนหลังทำได้ยาก
- การซื้อโครงการที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จมีความเสี่ยงด้านกำหนดส่งมอบ ควรตรวจเงื่อนไขความรับผิดของผู้ขายกรณีส่งมอบล่าช้าในสัญญาอย่างละเอียด
ระยะเวลาโดยทั่วไป
การตรวจสอบเอกสารสิทธิและโควตาต่างชาติมักใช้เวลาไม่กี่วันทำการเมื่อได้รับเอกสารครบ ส่วนวันโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นกับคิวนัดของสำนักงานที่ดินและความพร้อมของเอกสารทุกฝ่าย
ระยะเวลาเป็นการประมาณการ ขึ้นกับคิวนัดของศาลและหน่วยงานที่รับผิดชอบในพื้นที่ชลบุรี
พื้นที่ในชลบุรีที่ให้บริการเป็นประจำ
เมืองชลบุรีพัทยาศรีราชาแหลมฉบังบางละมุงสัตหีบจอมเทียนนาเกลือพนัสนิคมบ่อวิน
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้ (ชลบุรี)
สรุปเพื่อความเข้าใจทั่วไปเท่านั้น การปรับใช้แต่ละบทบัญญัติขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละเรื่อง
ประกาศและระเบียบของกรมที่ดิน
กำหนดเอกสารที่ต้องใช้ในวันโอน รวมถึงหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวจากนิติบุคคลอาคารชุด
ตัวอย่างสถานการณ์และแนวทางดำเนินการ (ชลบุรี)
ตัวอย่างต่อไปนี้เป็นกรณีสมมุติที่สร้างขึ้นเพื่ออธิบายขั้นตอน ไม่ใช่คดีของลูกความ และไม่ได้แสดงหรือรับประกันผลใด ๆ
สถานการณ์ตัวอย่าง: โควตาต่างชาติเต็มในวันโอน
สถานการณ์: ผู้ซื้อต่างชาติวางมัดจำแล้ว แต่พบว่าสัดส่วนต่างชาติของอาคารเต็ม
แนวทางที่ใช้ตามปกติ: ควรขอหนังสือรับรองสัดส่วนก่อนวางมัดจำ และกำหนดเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายไว้ตั้งแต่ต้นว่าหากโควตาต่างชาติไม่พอ ผู้จะซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกมัดจำคืนตามที่ตกลง (กรณีสมมุติ)
คำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ (ชลบุรี)
ผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติ
- โอนเงินจากต่างประเทศเป็นสกุลต่างประเทศและระบุวัตถุประสงค์ให้ตรง เพื่อให้ได้หลักฐานที่กรมที่ดินยอมรับ
- ตรวจหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระของห้องก่อนโอน เพราะอาจกระทบการออกหนังสือปลอดหนี้
ทุกกรณี — สิ่งที่ควรทำใน 7 วันแรก
- รวบรวมเอกสารต้นฉบับทั้งหมดไว้ที่เดียว และถ่ายสำเนา/สแกนเก็บสำรอง พร้อมบันทึกวันที่ที่ได้รับเอกสารแต่ละฉบับ
- จดลำดับเหตุการณ์ตามวันที่ (timeline) เพราะวันที่รับหนังสือหรือวันที่ทราบเหตุ มักเป็นจุดเริ่มนับอายุความหรือกำหนดอุทธรณ์
- อย่าลงนามเอกสารยอมความ ยอมรับหนี้ หรือถอนคำร้อง ก่อนให้ทนายความตรวจ เพราะอาจตัดสิทธิที่มีอยู่
- เก็บหลักฐานดิจิทัลแบบไม่แก้ไข (ภาพหน้าจอเต็มหน้าจอ ไฟล์ต้นฉบับ อีเมลพร้อมหัวจดหมาย) เพราะไฟล์ที่ถูกตัดต่อจะถูกโต้แย้งได้ง่าย
คำถามที่คนในชลบุรีค้นหาบ่อย
ถูกเลิกจ้างจากโรงงานในชลบุรี เริ่มจากตรงไหน
เริ่มจากเก็บหนังสือเลิกจ้าง สลิปเงินเดือนย้อนหลัง และบันทึกเวลาทำงาน จากนั้นเลือกได้สองทางคือยื่นคำร้องต่อพนักงานตรวจแรงงาน หรือฟ้องศาลแรงงานภาค 2 โดยตรง ทางแรกไม่มีค่าใช้จ่ายในการยื่นและใช้เวลาเร็วกว่าในหลายกรณี แต่ทางที่สองครอบคลุมค่าเสียหายได้กว้างกว่า จึงควรเลือกตามลักษณะข้อเรียกร้อง
ซื้อคอนโดพัทยาต่อจากเจ้าของเดิม ต้องตรวจอะไรบ้าง
ตรวจโควตาต่างชาติคงเหลือของอาคาร หนังสือรับรองปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง ภาระผูกพันที่จดทะเบียนในหลังโฉนดห้องชุด และสถานะของนิติบุคคลอาคารชุด เพราะหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระจะเป็นอุปสรรคต่อการจดทะเบียนโอนแม้ผู้ซื้อไม่ได้ก่อหนี้นั้น
บริษัทในนิคมอุตสาหกรรมทำสัญญาผู้รับเหมาช่วง ควรระวังข้อไหน
ควรระวังข้อกำหนดเรื่องความรับผิดต่อความชำรุดบกพร่อง การส่งมอบเป็นงวด เงื่อนไขการหักเงินประกันผลงาน และความรับผิดร่วมในฐานะผู้ประกอบกิจการตามกฎหมายคุ้มครองแรงงาน เพราะผู้ว่าจ้างอาจต้องร่วมรับผิดในค่าจ้างของลูกจ้างผู้รับเหมาช่วงในบางกรณี
ชาวต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้หรือไม่
โดยหลักชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ทางเลือกที่ใช้กันคือการถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างพร้อมทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว หรือใช้สิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งแต่ละแบบมีข้อจำกัดต่างกัน
ต้องอยู่ในประเทศไทยในวันโอนหรือไม่
ไม่จำเป็นเสมอไป สามารถมอบอำนาจให้ดำเนินการแทนได้ โดยหนังสือมอบอำนาจที่ทำในต่างประเทศมักต้องผ่านการรับรองลายมือชื่อและการรับรองจากสถานทูตหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนใช้ในไทย
ค่าธรรมเนียมการโอนใครเป็นผู้รับผิดชอบ
เป็นเรื่องที่ตกลงกันในสัญญา โดยทั่วไปคู่สัญญาอาจแบ่งกันคนละครึ่งหรือกำหนดให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบ จึงควรระบุให้ชัดก่อนลงนาม
บริการเดียวกันในจังหวัดอื่น
การถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ กรุงเทพมหานครการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เชียงใหม่การถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ภูเก็ตการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ อุดรธานีการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ สงขลาการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ สุราษฎร์ธานีการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เชียงรายการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ระยองการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ นนทบุรีการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ (ทั่วประเทศ)
บริการกฎหมายอื่นในชลบุรี
คดีความและว่าความ ชลบุรีว่าความคดีแพ่ง อาญา แรงงาน ครอบครัว มรดก และที่ดินธุรกิจและองค์กร ชลบุรีจดทะเบียนบริษัท สัญญา ธุรกิจต่างด้าว BOI และการกำกับดูแลคนต่างชาติและตรวจคนเข้าเมือง ชลบุรีวีซ่า ใบอนุญาตทำงาน ถิ่นที่อยู่ และการดำรงสถานะให้ถูกต้องทรัพย์สินทางปัญญา ชลบุรีเครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร และการบังคับสิทธิที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ชลบุรีตรวจสอบกรรมสิทธิ์ สัญญาซื้อขาย เช่า และโอนที่สำนักงานที่ดินครอบครัวและมรดก ชลบุรีสมรส หย่า อำนาจปกครอง พินัยกรรม และการจัดการมรดกไกล่เกลี่ย อนุญาโตตุลาการ และบังคับคดี ชลบุรียุติข้อพิพาทนอกศาลและทำให้คำชี้ขาดมีผลจริงNotary Public และเอกสารระหว่างประเทศ ชลบุรีรับรองลายมือชื่อ เอกสาร แปลรับรอง กงสุล และสถานทูต
ปรึกษาทนายความเกี่ยวกับเรื่องของคุณในชลบุรี
เล่าข้อเท็จจริงให้เราฟัง แล้วเราจะอธิบายว่าต้องยื่นที่หน่วยงานใด ใช้เอกสารอะไร และกรอบเวลาตามความเป็นจริง