พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม
กำหนดสัดส่วนพื้นที่ที่คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ในอาคารชุดหนึ่ง ๆ และเงื่อนไขหลักฐานการนำเงินเข้าประเทศ
ภาคกลาง — นนทบุรี
การถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในพื้นที่นนทบุรี
ตรวจสอบสิทธิ เอกสาร และการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนวางเงินก้อนใหญ่
เรื่องการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในนนทบุรี ต่างจากที่อื่นอย่างไร
นนทบุรีเป็นจังหวัดปริมณฑลที่มีความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยสูงและเป็นที่ตั้งของหน่วยงานราชการระดับกรมหลายแห่ง เรื่องกฎหมายที่พบบ่อยจึงเกี่ยวกับอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร สัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ ข้อพิพาทกับนิติบุคคลอาคารชุดหรือหมู่บ้าน คดีผู้บริโภค และงานนิติบุคคลของธุรกิจขนาดกลางที่ตั้งสำนักงานนอกกรุงเทพเพื่อลดต้นทุน
ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยได้ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด โดยอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในแต่ละอาคารชุดต้องไม่เกินร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตามที่กฎหมายกำหนด เราตรวจสอบโควตาต่างชาติ สถานะโฉนด ภาระผูกพัน สัญญาจะซื้อจะขาย และดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินให้ลูกความ
- ข้อพิพาทกับนิติบุคคลอาคารชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรมักเริ่มจากค่าส่วนกลางและการใช้พื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งต้องตรวจข้อบังคับและมติที่ประชุมย้อนหลังเป็นหลักฐาน
- การซื้อบ้านหรือห้องชุดจากโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จมีประเด็นเรื่องกำหนดส่งมอบและการเรียกเงินที่ชำระไปแล้วกลับคืนตามสัญญามาตรฐานที่กฎหมายกำหนด
- หน่วยงานทะเบียนนิติบุคคลระดับกรมตั้งอยู่ในจังหวัด ทำให้งานตรวจสอบและยื่นเอกสารบริษัทดำเนินการได้สะดวก
- คดีผู้บริโภคมีวิธีพิจารณาที่ต่างจากคดีแพ่งทั่วไป และมีภาระการพิสูจน์ที่เอื้อผู้บริโภคในบางประเด็น จึงควรพิจารณาช่องทางนี้ก่อนฟ้องแบบทั่วไป
ศาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในนนทบุรี
ควรตรวจเขตอำนาจและเงื่อนไขการยื่นเป็นรายเรื่อง เพราะแนวปฏิบัติและเอกสารแนบของแต่ละสำนักงานต่างกัน
| ศาล / หน่วยงาน | ขอบเขตงาน |
|---|---|
| ศาลจังหวัดนนทบุรี และศาลแขวงนนทบุรี | คดีแพ่งและอาญาในเขตจังหวัด |
| ศาลเยาวชนและครอบครัวจังหวัดนนทบุรี | คดีครอบครัวและคดีเยาวชน |
| สำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรีและสาขาอำเภอ | จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ดินและอาคารชุด |
| กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (สำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ในจังหวัดนนทบุรี) | จดทะเบียนนิติบุคคล งบการเงิน และการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน |
| สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี | บังคับคดีตามคำพิพากษาในพื้นที่ |
| สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคในพื้นที่จังหวัด | รับเรื่องร้องเรียนของผู้บริโภคก่อนเข้าสู่กระบวนการศาล |
| ที่ว่าการอำเภอในจังหวัดนนทบุรี (สำนักทะเบียน) | งานทะเบียนราษฎรและทะเบียนสมรส |
| สำนักงานพาณิชย์จังหวัดนนทบุรี | งานทะเบียนธุรกิจในพื้นที่ |
ขอบเขตงานที่รับดำเนินการในนนทบุรี
- ตรวจสอบโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติของอาคารชุดกับนิติบุคคลอาคารชุด
- ตรวจสอบโฉนดที่ดิน หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และภาระผูกพัน
- ตรวจร่างและเจรจาสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้พัฒนาโครงการ
- ตรวจเอกสารการโอนเงินจากต่างประเทศเพื่อใช้ยื่นที่สำนักงานที่ดิน
- ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์และรับมอบเอกสารสิทธิแทนลูกความ
- สัญญาเช่าระยะยาว สิทธิเก็บกิน และสิทธิเหนือพื้นดินสำหรับบ้านและที่ดิน
- งานพินัยกรรมและการส่งต่ออสังหาริมทรัพย์ให้ทายาท
ขั้นตอนการทำงานในพื้นที่
- 1ประเมินเคสเบื้องต้นจากเอกสารโครงการและสถานะของผู้ซื้อ
- 2ตรวจสอบเอกสารสิทธิและโควตาต่างชาติก่อนลงนามสัญญา
- 3สรุปประเด็นความเสี่ยงในสัญญาและเสนอข้อแก้ไข
- 4จัดเตรียมเอกสารโอนกรรมสิทธิ์และนัดหมายสำนักงานที่ดิน
- 5เข้าร่วมวันโอนและตรวจความถูกต้องของเอกสารทุกฉบับ
เอกสารที่ต้องเตรียม
- หนังสือเดินทางของผู้ซื้อ และหนังสือมอบอำนาจหากไม่เดินทางมาเอง
- สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและโฉนดที่ดินของโครงการ
- สัญญาจะซื้อจะขายและเอกสารการชำระเงินทั้งหมด
- หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรจากธนาคาร
- หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด
- หนังสือรับรองปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง
ข้อควรระวัง
- ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้โดยทั่วไป โครงสร้างที่ใช้บริษัทถือแทนมีความเสี่ยงทางกฎหมาย
- หากโควตาต่างชาติของอาคารชุดเต็ม จะโอนกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติไม่ได้
- เอกสารการโอนเงินต้องระบุวัตถุประสงค์ให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น แก้ไขย้อนหลังทำได้ยาก
- การซื้อโครงการที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จมีความเสี่ยงด้านกำหนดส่งมอบ ควรตรวจเงื่อนไขความรับผิดของผู้ขายกรณีส่งมอบล่าช้าในสัญญาอย่างละเอียด
ระยะเวลาโดยทั่วไป
การตรวจสอบเอกสารสิทธิและโควตาต่างชาติมักใช้เวลาไม่กี่วันทำการเมื่อได้รับเอกสารครบ ส่วนวันโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นกับคิวนัดของสำนักงานที่ดินและความพร้อมของเอกสารทุกฝ่าย
ระยะเวลาเป็นการประมาณการ ขึ้นกับคิวนัดของศาลและหน่วยงานที่รับผิดชอบในพื้นที่นนทบุรี
พื้นที่ในนนทบุรีที่ให้บริการเป็นประจำ
เมืองนนทบุรีปากเกร็ดบางใหญ่บางบัวทองบางกรวยไทรน้อยแจ้งวัฒนะติวานนท์รัตนาธิเบศร์ราชพฤกษ์
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้ (นนทบุรี)
สรุปเพื่อความเข้าใจทั่วไปเท่านั้น การปรับใช้แต่ละบทบัญญัติขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละเรื่อง
ประกาศและระเบียบของกรมที่ดิน
กำหนดเอกสารที่ต้องใช้ในวันโอน รวมถึงหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวจากนิติบุคคลอาคารชุด
ตัวอย่างสถานการณ์และแนวทางดำเนินการ (นนทบุรี)
ตัวอย่างต่อไปนี้เป็นกรณีสมมุติที่สร้างขึ้นเพื่ออธิบายขั้นตอน ไม่ใช่คดีของลูกความ และไม่ได้แสดงหรือรับประกันผลใด ๆ
สถานการณ์ตัวอย่าง: โควตาต่างชาติเต็มในวันโอน
สถานการณ์: ผู้ซื้อต่างชาติวางมัดจำแล้ว แต่พบว่าสัดส่วนต่างชาติของอาคารเต็ม
แนวทางที่ใช้ตามปกติ: ควรขอหนังสือรับรองสัดส่วนก่อนวางมัดจำ และกำหนดเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายไว้ตั้งแต่ต้นว่าหากโควตาต่างชาติไม่พอ ผู้จะซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกมัดจำคืนตามที่ตกลง (กรณีสมมุติ)
คำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ (นนทบุรี)
ผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติ
- โอนเงินจากต่างประเทศเป็นสกุลต่างประเทศและระบุวัตถุประสงค์ให้ตรง เพื่อให้ได้หลักฐานที่กรมที่ดินยอมรับ
- ตรวจหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระของห้องก่อนโอน เพราะอาจกระทบการออกหนังสือปลอดหนี้
ทุกกรณี — สิ่งที่ควรทำใน 7 วันแรก
- รวบรวมเอกสารต้นฉบับทั้งหมดไว้ที่เดียว และถ่ายสำเนา/สแกนเก็บสำรอง พร้อมบันทึกวันที่ที่ได้รับเอกสารแต่ละฉบับ
- จดลำดับเหตุการณ์ตามวันที่ (timeline) เพราะวันที่รับหนังสือหรือวันที่ทราบเหตุ มักเป็นจุดเริ่มนับอายุความหรือกำหนดอุทธรณ์
- อย่าลงนามเอกสารยอมความ ยอมรับหนี้ หรือถอนคำร้อง ก่อนให้ทนายความตรวจ เพราะอาจตัดสิทธิที่มีอยู่
- เก็บหลักฐานดิจิทัลแบบไม่แก้ไข (ภาพหน้าจอเต็มหน้าจอ ไฟล์ต้นฉบับ อีเมลพร้อมหัวจดหมาย) เพราะไฟล์ที่ถูกตัดต่อจะถูกโต้แย้งได้ง่าย
คำถามที่คนในนนทบุรีค้นหาบ่อย
นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บค่าส่วนกลางย้อนหลัง ต้องจ่ายไหม
ต้องตรวจก่อนว่าอัตราที่เรียกเก็บผ่านมติที่ประชุมใหญ่โดยชอบหรือไม่ และหนี้แต่ละงวดยังอยู่ในอายุความหรือไม่ เพราะค่าส่วนกลางมีอายุความตามประเภทของหนี้ หากอัตราหรือมติไม่ชอบ ผู้อาศัยมีสิทธิโต้แย้งได้ แต่การไม่ชำระโดยไม่โต้แย้งอย่างเป็นทางการอาจทำให้ถูกจำกัดสิทธิบางประการตามข้อบังคับ
โครงการส่งมอบบ้านช้ากว่าสัญญา ทำอะไรได้
ตรวจสัญญาว่ากำหนดค่าปรับกรณีส่งมอบล่าช้าไว้อย่างไร และมีเหตุยกเว้นความรับผิดที่อ้างได้จริงหรือไม่ จากนั้นบอกกล่าวเป็นหนังสือกำหนดเวลาให้ส่งมอบ หากยังไม่ปฏิบัติ ผู้ซื้ออาจเลือกเรียกค่าปรับต่อไปหรือบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืน ซึ่งการเลือกทางใดมีผลต่อสิ่งที่เรียกได้ภายหลัง
ฟ้องคดีผู้บริโภคต่างจากฟ้องคดีแพ่งทั่วไปอย่างไร
คดีผู้บริโภคมีวิธีพิจารณาเฉพาะที่เน้นความรวดเร็ว ผู้บริโภคยื่นฟ้องได้โดยไม่ต้องเสียค่าขึ้นศาลในกรณีทั่วไป และภาระการพิสูจน์บางประเด็นตกแก่ผู้ประกอบธุรกิจ เช่น เรื่องที่อยู่ในความรู้เห็นเฉพาะของผู้ประกอบธุรกิจ จึงเป็นช่องทางที่เหมาะกับข้อพิพาทสินค้าและบริการมากกว่าการฟ้องแบบทั่วไป
ชาวต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้หรือไม่
โดยหลักชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ทางเลือกที่ใช้กันคือการถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างพร้อมทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว หรือใช้สิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งแต่ละแบบมีข้อจำกัดต่างกัน
ต้องอยู่ในประเทศไทยในวันโอนหรือไม่
ไม่จำเป็นเสมอไป สามารถมอบอำนาจให้ดำเนินการแทนได้ โดยหนังสือมอบอำนาจที่ทำในต่างประเทศมักต้องผ่านการรับรองลายมือชื่อและการรับรองจากสถานทูตหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนใช้ในไทย
ค่าธรรมเนียมการโอนใครเป็นผู้รับผิดชอบ
เป็นเรื่องที่ตกลงกันในสัญญา โดยทั่วไปคู่สัญญาอาจแบ่งกันคนละครึ่งหรือกำหนดให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบ จึงควรระบุให้ชัดก่อนลงนาม
บริการเดียวกันในจังหวัดอื่น
การถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ กรุงเทพมหานครการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เชียงใหม่การถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ภูเก็ตการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ชลบุรีการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ อุดรธานีการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ สงขลาการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ สุราษฎร์ธานีการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เชียงรายการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ระยองการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ (ทั่วประเทศ)
บริการกฎหมายอื่นในนนทบุรี
คดีความและว่าความ นนทบุรีว่าความคดีแพ่ง อาญา แรงงาน ครอบครัว มรดก และที่ดินธุรกิจและองค์กร นนทบุรีจดทะเบียนบริษัท สัญญา ธุรกิจต่างด้าว BOI และการกำกับดูแลคนต่างชาติและตรวจคนเข้าเมือง นนทบุรีวีซ่า ใบอนุญาตทำงาน ถิ่นที่อยู่ และการดำรงสถานะให้ถูกต้องทรัพย์สินทางปัญญา นนทบุรีเครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร และการบังคับสิทธิที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ นนทบุรีตรวจสอบกรรมสิทธิ์ สัญญาซื้อขาย เช่า และโอนที่สำนักงานที่ดินครอบครัวและมรดก นนทบุรีสมรส หย่า อำนาจปกครอง พินัยกรรม และการจัดการมรดกไกล่เกลี่ย อนุญาโตตุลาการ และบังคับคดี นนทบุรียุติข้อพิพาทนอกศาลและทำให้คำชี้ขาดมีผลจริงNotary Public และเอกสารระหว่างประเทศ นนทบุรีรับรองลายมือชื่อ เอกสาร แปลรับรอง กงสุล และสถานทูต
ปรึกษาทนายความเกี่ยวกับเรื่องของคุณในนนทบุรี
เล่าข้อเท็จจริงให้เราฟัง แล้วเราจะอธิบายว่าต้องยื่นที่หน่วยงานใด ใช้เอกสารอะไร และกรอบเวลาตามความเป็นจริง