ประมวลกฎหมายที่ดิน
กำหนดประเภทเอกสารสิทธิ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และข้อจำกัดการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว
ภาคกลาง — นนทบุรี
ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นนทบุรี
ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ สัญญาซื้อขาย เช่า และโอนที่สำนักงานที่ดิน
เรื่องที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในนนทบุรี ต่างจากที่อื่นอย่างไร
นนทบุรีเป็นจังหวัดปริมณฑลที่มีความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยสูงและเป็นที่ตั้งของหน่วยงานราชการระดับกรมหลายแห่ง เรื่องกฎหมายที่พบบ่อยจึงเกี่ยวกับอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร สัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ ข้อพิพาทกับนิติบุคคลอาคารชุดหรือหมู่บ้าน คดีผู้บริโภค และงานนิติบุคคลของธุรกิจขนาดกลางที่ตั้งสำนักงานนอกกรุงเทพเพื่อลดต้นทุน
ให้บริการด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์แบบครบขั้นตอน ตั้งแต่ตรวจสอบโฉนดและภาระผูกพัน ร่างสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาเช่า จนถึงการไปดำเนินการโอน ณ สำนักงานที่ดิน และการวางโครงสร้างการถือครองของชาวต่างชาติให้ถูกกฎหมาย
- ข้อพิพาทกับนิติบุคคลอาคารชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรมักเริ่มจากค่าส่วนกลางและการใช้พื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งต้องตรวจข้อบังคับและมติที่ประชุมย้อนหลังเป็นหลักฐาน
- การซื้อบ้านหรือห้องชุดจากโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จมีประเด็นเรื่องกำหนดส่งมอบและการเรียกเงินที่ชำระไปแล้วกลับคืนตามสัญญามาตรฐานที่กฎหมายกำหนด
- หน่วยงานทะเบียนนิติบุคคลระดับกรมตั้งอยู่ในจังหวัด ทำให้งานตรวจสอบและยื่นเอกสารบริษัทดำเนินการได้สะดวก
- คดีผู้บริโภคมีวิธีพิจารณาที่ต่างจากคดีแพ่งทั่วไป และมีภาระการพิสูจน์ที่เอื้อผู้บริโภคในบางประเด็น จึงควรพิจารณาช่องทางนี้ก่อนฟ้องแบบทั่วไป
ศาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในนนทบุรี
ควรตรวจเขตอำนาจและเงื่อนไขการยื่นเป็นรายเรื่อง เพราะแนวปฏิบัติและเอกสารแนบของแต่ละสำนักงานต่างกัน
| ศาล / หน่วยงาน | ขอบเขตงาน |
|---|---|
| ศาลจังหวัดนนทบุรี และศาลแขวงนนทบุรี | คดีแพ่งและอาญาในเขตจังหวัด |
| ศาลเยาวชนและครอบครัวจังหวัดนนทบุรี | คดีครอบครัวและคดีเยาวชน |
| สำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรีและสาขาอำเภอ | จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ดินและอาคารชุด |
| กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (สำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ในจังหวัดนนทบุรี) | จดทะเบียนนิติบุคคล งบการเงิน และการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน |
| สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี | บังคับคดีตามคำพิพากษาในพื้นที่ |
| สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคในพื้นที่จังหวัด | รับเรื่องร้องเรียนของผู้บริโภคก่อนเข้าสู่กระบวนการศาล |
| ที่ว่าการอำเภอในจังหวัดนนทบุรี (สำนักทะเบียน) | งานทะเบียนราษฎรและทะเบียนสมรส |
| สำนักงานพาณิชย์จังหวัดนนทบุรี | งานทะเบียนธุรกิจในพื้นที่ |
ขอบเขตงานที่รับดำเนินการในนนทบุรี
- ตรวจสอบโฉนด ภาระจำยอม จำนอง และข้อจำกัดการใช้ที่ดิน
- ร่างและตรวจสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาเช่าระยะยาว
- การถือครองห้องชุดโดยชาวต่างชาติและโควตาต่างชาติ
- สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย และการจดทะเบียนสิทธิอื่น
- ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์และคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีที่เกี่ยวข้อง
- ข้อพิพาทที่ดิน แนวเขต และการรังวัด
ขั้นตอนการทำงานในพื้นที่
- 1ขอสำเนาโฉนดและตรวจสอบสารบบที่สำนักงานที่ดิน
- 2ตรวจภาระผูกพัน ผังเมือง และการเข้าถึงทางสาธารณะ
- 3ร่างสัญญาและกำหนดเงื่อนไขการวางมัดจำที่ปลอดภัย
- 4นัดหมายและดำเนินการโอน ณ สำนักงานที่ดิน
- 5ส่งมอบเอกสารสิทธิและสรุปภาระภาษีหลังโอน
เอกสารที่ต้องเตรียม
- โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หรือหนังสือเดินทางของคู่สัญญา
- ทะเบียนสมรสหรือหนังสือยินยอมคู่สมรส (หากมี)
- หนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด
- หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้า (กรณีต่างชาติซื้อห้องชุด)
ข้อควรระวัง
- ชาวต่างชาติโดยหลักถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยไม่ได้ โครงสร้างที่ใช้บริษัทบังหน้าเป็นความผิด
- อย่าวางมัดจำก่อนตรวจโฉนดและภาระผูกพันจริงที่สำนักงานที่ดิน
- สัญญาเช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียน มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี
ระยะเวลาโดยทั่วไป
การตรวจสอบกรรมสิทธิ์โดยทั่วไปใช้เวลาไม่กี่วันทำการ และการโอนที่สำนักงานที่ดินมักดำเนินการเสร็จภายในวันเดียวเมื่อเอกสารครบ
ระยะเวลาเป็นการประมาณการ ขึ้นกับคิวนัดของศาลและหน่วยงานที่รับผิดชอบในพื้นที่นนทบุรี
พื้นที่ในนนทบุรีที่ให้บริการเป็นประจำ
เมืองนนทบุรีปากเกร็ดบางใหญ่บางบัวทองบางกรวยไทรน้อยแจ้งวัฒนะติวานนท์รัตนาธิเบศร์ราชพฤกษ์
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้ (นนทบุรี)
สรุปเพื่อความเข้าใจทั่วไปเท่านั้น การปรับใช้แต่ละบทบัญญัติขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละเรื่อง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ว่าด้วยสัญญาซื้อขาย เช่า เช่าซื้อ ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน และการจำนอง
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม
กำหนดสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในอาคารชุดและหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด
ตัวอย่างสถานการณ์และแนวทางดำเนินการ (นนทบุรี)
ตัวอย่างต่อไปนี้เป็นกรณีสมมุติที่สร้างขึ้นเพื่ออธิบายขั้นตอน ไม่ใช่คดีของลูกความ และไม่ได้แสดงหรือตั้งเป้าผลใด ๆ
สถานการณ์ตัวอย่าง: ทางเข้าออกที่ดินไม่ชัดเจน
สถานการณ์: ผู้ซื้อพบว่าทางเข้าที่ดินผ่านที่ดินแปลงข้างเคียงโดยไม่มีการจดทะเบียนภาระจำยอม
แนวทางที่ใช้ตามปกติ: ควรตรวจระวางและสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนวางมัดจำ และพิจารณาจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นเงื่อนไขก่อนโอน (กรณีสมมุติ)
คำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ (นนทบุรี)
ผู้ซื้อที่ดินและบ้าน
- ตรวจโฉนดตัวจริงที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ดูเพียงสำเนาจากผู้ขาย
- ระบุผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอนและภาษีไว้ในสัญญาให้ชัดเจน
ชาวต่างชาติที่สนใจอสังหาริมทรัพย์ไทย
- คนต่างด้าวถือที่ดินได้จำกัดมาก การใช้ชื่อคนไทยถือแทนมีความเสี่ยงทางกฎหมายสูง
- สัญญาเช่าระยะยาวต้องจดทะเบียนจึงจะผูกพันตามกำหนดเวลาที่ยาวกว่าที่กฎหมายกำหนด
ทุกกรณี — สิ่งที่ควรทำใน 7 วันแรก
- รวบรวมเอกสารต้นฉบับทั้งหมดไว้ที่เดียว และถ่ายสำเนา/สแกนเก็บสำรอง พร้อมบันทึกวันที่ที่ได้รับเอกสารแต่ละฉบับ
- จดลำดับเหตุการณ์ตามวันที่ (timeline) เพราะวันที่รับหนังสือหรือวันที่ทราบเหตุ มักเป็นจุดเริ่มนับอายุความหรือกำหนดอุทธรณ์
- อย่าลงนามเอกสารยอมความ ยอมรับหนี้ หรือถอนคำร้อง ก่อนให้ทนายความตรวจ เพราะอาจตัดสิทธิที่มีอยู่
- เก็บหลักฐานดิจิทัลแบบไม่แก้ไข (ภาพหน้าจอเต็มหน้าจอ ไฟล์ต้นฉบับ อีเมลพร้อมหัวจดหมาย) เพราะไฟล์ที่ถูกตัดต่อจะถูกโต้แย้งได้ง่าย
แหล่งข้อมูลทางการที่ตรวจสอบได้
ระเบียบและค่าธรรมเนียมเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบข้อกำหนดล่าสุดกับหน่วยงานที่รับผิดชอบก่อนยื่นเรื่อง
คำถามที่คนในนนทบุรีค้นหาบ่อย
นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บค่าส่วนกลางย้อนหลัง ต้องจ่ายไหม
ต้องตรวจก่อนว่าอัตราที่เรียกเก็บผ่านมติที่ประชุมใหญ่โดยชอบหรือไม่ และหนี้แต่ละงวดยังอยู่ในอายุความหรือไม่ เพราะค่าส่วนกลางมีอายุความตามประเภทของหนี้ หากอัตราหรือมติไม่ชอบ ผู้อาศัยมีสิทธิโต้แย้งได้ แต่การไม่ชำระโดยไม่โต้แย้งอย่างเป็นทางการอาจทำให้ถูกจำกัดสิทธิบางประการตามข้อบังคับ
โครงการส่งมอบบ้านช้ากว่าสัญญา ทำอะไรได้
ตรวจสัญญาว่ากำหนดค่าปรับกรณีส่งมอบล่าช้าไว้อย่างไร และมีเหตุยกเว้นความรับผิดที่อ้างได้จริงหรือไม่ จากนั้นบอกกล่าวเป็นหนังสือกำหนดเวลาให้ส่งมอบ หากยังไม่ปฏิบัติ ผู้ซื้ออาจเลือกเรียกค่าปรับต่อไปหรือบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืน ซึ่งการเลือกทางใดมีผลต่อสิ่งที่เรียกได้ภายหลัง
ฟ้องคดีผู้บริโภคต่างจากฟ้องคดีแพ่งทั่วไปอย่างไร
คดีผู้บริโภคมีวิธีพิจารณาเฉพาะที่เน้นความรวดเร็ว ผู้บริโภคยื่นฟ้องได้โดยไม่ต้องเสียค่าขึ้นศาลในกรณีทั่วไป และภาระการพิสูจน์บางประเด็นตกแก่ผู้ประกอบธุรกิจ เช่น เรื่องที่อยู่ในความรู้เห็นเฉพาะของผู้ประกอบธุรกิจ จึงเป็นช่องทางที่เหมาะกับข้อพิพาทสินค้าและบริการมากกว่าการฟ้องแบบทั่วไป
ชาวต่างชาติซื้อคอนโดได้หรือไม่
ได้ ภายใต้โควตาต่างชาติของอาคารชุดนั้น และต้องมีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาตามระเบียบ
ต้องไปสำนักงานที่ดินด้วยตนเองหรือไม่
มอบอำนาจให้ทนายดำเนินการแทนได้ โดยหนังสือมอบอำนาจต้องเป็นแบบของกรมที่ดินและรับรองให้ถูกต้อง หากทำจากต่างประเทศต้องผ่านการรับรองตามระเบียบ
บริการเดียวกันในจังหวัดอื่น
ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพมหานครที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เชียงใหม่ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ภูเก็ตที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ชลบุรีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ขอนแก่นที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ อุดรธานีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ นครราชสีมาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ สงขลาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ สุราษฎร์ธานีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เชียงรายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ระยองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ (ทั่วประเทศ)
บริการกฎหมายอื่นในนนทบุรี
คดีความและว่าความ นนทบุรีว่าความคดีแพ่ง อาญา แรงงาน ครอบครัว มรดก และที่ดินธุรกิจและองค์กร นนทบุรีจดทะเบียนบริษัท สัญญา ธุรกิจต่างด้าว BOI และการกำกับดูแลคนต่างชาติและตรวจคนเข้าเมือง นนทบุรีวีซ่า ใบอนุญาตทำงาน ถิ่นที่อยู่ และการดำรงสถานะให้ถูกต้องทรัพย์สินทางปัญญา นนทบุรีเครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร และการบังคับสิทธิครอบครัวและมรดก นนทบุรีสมรส หย่า อำนาจปกครอง พินัยกรรม และการจัดการมรดกไกล่เกลี่ย อนุญาโตตุลาการ และบังคับคดี นนทบุรียุติข้อพิพาทนอกศาลและทำให้คำชี้ขาดมีผลจริงNotary Public และเอกสารระหว่างประเทศ นนทบุรีรับรองลายมือชื่อ เอกสาร แปลรับรอง กงสุล และสถานทูตBOI และใบอนุญาตประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว นนทบุรีวางโครงสร้างการลงทุนของชาวต่างชาติในไทยให้ถูกต้องตั้งแต่วันแรก
ปรึกษาทนายความเกี่ยวกับเรื่องของคุณในนนทบุรี
เล่าข้อเท็จจริงให้เราฟัง แล้วเราจะอธิบายว่าต้องยื่นที่หน่วยงานใด ใช้เอกสารอะไร และกรอบเวลาตามความเป็นจริง