ประมวลกฎหมายที่ดิน
กำหนดประเภทเอกสารสิทธิ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และข้อจำกัดการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว
ภาคใต้ — สุราษฎร์ธานี
ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่สุราษฎร์ธานี
ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ สัญญาซื้อขาย เช่า และโอนที่สำนักงานที่ดิน
เรื่องที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในสุราษฎร์ธานี ต่างจากที่อื่นอย่างไร
สุราษฎร์ธานีมีสองบริบทที่ต่างกันชัดเจนในจังหวัดเดียว คือพื้นที่แผ่นดินใหญ่ที่เป็นศูนย์กลางเกษตรและการค้า กับกลุ่มเกาะสมุย พะงัน และเต่า ที่เศรษฐกิจขับเคลื่อนด้วยการท่องเที่ยวและการลงทุนของชาวต่างชาติ งานกฎหมายจึงต่างกันตามพื้นที่ ตั้งแต่สัญญาซื้อขายผลผลิตและที่ดินเกษตร ไปจนถึงสัญญาเช่าโรงแรม ธุรกรรมอาคารชุด และงานเอกสารของผู้พำนักต่างชาติบนเกาะ
ให้บริการด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์แบบครบขั้นตอน ตั้งแต่ตรวจสอบโฉนดและภาระผูกพัน ร่างสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาเช่า จนถึงการไปดำเนินการโอน ณ สำนักงานที่ดิน และการวางโครงสร้างการถือครองของชาวต่างชาติให้ถูกกฎหมาย
- พื้นที่เกาะมีศาลจังหวัดของตนเอง คดีที่มูลเหตุเกิดบนเกาะจึงไม่จำเป็นต้องไปยื่นที่ตัวจังหวัด ซึ่งช่วยลดเวลาเดินทางอย่างมีนัยสำคัญ
- ที่ดินบางแปลงบนเกาะอยู่ในพื้นที่ที่มีข้อจำกัดความลาดชันหรือข้อกำหนดผังเมืองเฉพาะ ซึ่งกระทบการขออนุญาตก่อสร้างมากกว่าที่ผู้ซื้อคาด
- ธุรกิจโรงแรมและที่พักบนเกาะจำนวนมากดำเนินการภายใต้สัญญาเช่าระยะยาว การตรวจว่าการเช่าจดทะเบียนแล้วหรือไม่จึงสำคัญต่อมูลค่าของกิจการ
- การเดินทางระหว่างเกาะกับแผ่นดินใหญ่ทำให้กำหนดนัดและการส่งเอกสารต้องเผื่อเวลามากกว่าจังหวัดอื่น
ศาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในสุราษฎร์ธานี
ควรตรวจเขตอำนาจและเงื่อนไขการยื่นเป็นรายเรื่อง เพราะแนวปฏิบัติและเอกสารแนบของแต่ละสำนักงานต่างกัน
| ศาล / หน่วยงาน | ขอบเขตงาน |
|---|---|
| ศาลจังหวัดสุราษฎร์ธานี ศาลจังหวัดเกาะสมุย และศาลแขวงสุราษฎร์ธานี | คดีแพ่งและอาญาตามเขตอำนาจ โดยพื้นที่เกาะมีศาลจังหวัดของตนเอง |
| ศาลเยาวชนและครอบครัวจังหวัดสุราษฎร์ธานี | คดีครอบครัวและคดีเยาวชน |
| ศาลแรงงานภาค 8 | คดีแรงงานในพื้นที่ภาคใต้ตอนบน |
| สำนักงานที่ดินจังหวัดสุราษฎร์ธานีและสาขาอำเภอ รวมถึงสาขาเกาะสมุย | งานจดทะเบียนที่ดิน อาคารชุด และการเช่าในพื้นที่แผ่นดินใหญ่และเกาะ |
| ตรวจคนเข้าเมืองจังหวัดสุราษฎร์ธานี และด่านตรวจคนเข้าเมืองเกาะสมุย | การขออยู่ต่อและแจ้งที่พักอาศัยของคนต่างด้าว |
| สำนักงานบังคับคดีจังหวัดสุราษฎร์ธานี | บังคับคดีตามคำพิพากษาในพื้นที่ |
| สำนักงานพาณิชย์จังหวัดสุราษฎร์ธานี | งานทะเบียนนิติบุคคลในพื้นที่ |
ขอบเขตงานที่รับดำเนินการในสุราษฎร์ธานี
- ตรวจสอบโฉนด ภาระจำยอม จำนอง และข้อจำกัดการใช้ที่ดิน
- ร่างและตรวจสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาเช่าระยะยาว
- การถือครองห้องชุดโดยชาวต่างชาติและโควตาต่างชาติ
- สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย และการจดทะเบียนสิทธิอื่น
- ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์และคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีที่เกี่ยวข้อง
- ข้อพิพาทที่ดิน แนวเขต และการรังวัด
ขั้นตอนการทำงานในพื้นที่
- 1ขอสำเนาโฉนดและตรวจสอบสารบบที่สำนักงานที่ดิน
- 2ตรวจภาระผูกพัน ผังเมือง และการเข้าถึงทางสาธารณะ
- 3ร่างสัญญาและกำหนดเงื่อนไขการวางมัดจำที่ปลอดภัย
- 4นัดหมายและดำเนินการโอน ณ สำนักงานที่ดิน
- 5ส่งมอบเอกสารสิทธิและสรุปภาระภาษีหลังโอน
เอกสารที่ต้องเตรียม
- โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หรือหนังสือเดินทางของคู่สัญญา
- ทะเบียนสมรสหรือหนังสือยินยอมคู่สมรส (หากมี)
- หนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด
- หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้า (กรณีต่างชาติซื้อห้องชุด)
ข้อควรระวัง
- ชาวต่างชาติโดยหลักถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยไม่ได้ โครงสร้างที่ใช้บริษัทบังหน้าเป็นความผิด
- อย่าวางมัดจำก่อนตรวจโฉนดและภาระผูกพันจริงที่สำนักงานที่ดิน
- สัญญาเช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียน มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี
ระยะเวลาโดยทั่วไป
การตรวจสอบกรรมสิทธิ์โดยทั่วไปใช้เวลาไม่กี่วันทำการ และการโอนที่สำนักงานที่ดินมักดำเนินการเสร็จภายในวันเดียวเมื่อเอกสารครบ
ระยะเวลาเป็นการประมาณการ ขึ้นกับคิวนัดของศาลและหน่วยงานที่รับผิดชอบในพื้นที่สุราษฎร์ธานี
พื้นที่ในสุราษฎร์ธานีที่ให้บริการเป็นประจำ
เมืองสุราษฎร์ธานีเกาะสมุยเกาะพะงันเกาะเต่าพุนพินกาญจนดิษฐ์ไชยาบ้านนาสารท่าฉางดอนสัก
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้ (สุราษฎร์ธานี)
สรุปเพื่อความเข้าใจทั่วไปเท่านั้น การปรับใช้แต่ละบทบัญญัติขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละเรื่อง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ว่าด้วยสัญญาซื้อขาย เช่า เช่าซื้อ ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน และการจำนอง
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม
กำหนดสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในอาคารชุดและหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด
ตัวอย่างสถานการณ์และแนวทางดำเนินการ (สุราษฎร์ธานี)
ตัวอย่างต่อไปนี้เป็นกรณีสมมุติที่สร้างขึ้นเพื่ออธิบายขั้นตอน ไม่ใช่คดีของลูกความ และไม่ได้แสดงหรือตั้งเป้าผลใด ๆ
สถานการณ์ตัวอย่าง: ทางเข้าออกที่ดินไม่ชัดเจน
สถานการณ์: ผู้ซื้อพบว่าทางเข้าที่ดินผ่านที่ดินแปลงข้างเคียงโดยไม่มีการจดทะเบียนภาระจำยอม
แนวทางที่ใช้ตามปกติ: ควรตรวจระวางและสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนวางมัดจำ และพิจารณาจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นเงื่อนไขก่อนโอน (กรณีสมมุติ)
คำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ (สุราษฎร์ธานี)
ผู้ซื้อที่ดินและบ้าน
- ตรวจโฉนดตัวจริงที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ดูเพียงสำเนาจากผู้ขาย
- ระบุผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอนและภาษีไว้ในสัญญาให้ชัดเจน
ชาวต่างชาติที่สนใจอสังหาริมทรัพย์ไทย
- คนต่างด้าวถือที่ดินได้จำกัดมาก การใช้ชื่อคนไทยถือแทนมีความเสี่ยงทางกฎหมายสูง
- สัญญาเช่าระยะยาวต้องจดทะเบียนจึงจะผูกพันตามกำหนดเวลาที่ยาวกว่าที่กฎหมายกำหนด
ทุกกรณี — สิ่งที่ควรทำใน 7 วันแรก
- รวบรวมเอกสารต้นฉบับทั้งหมดไว้ที่เดียว และถ่ายสำเนา/สแกนเก็บสำรอง พร้อมบันทึกวันที่ที่ได้รับเอกสารแต่ละฉบับ
- จดลำดับเหตุการณ์ตามวันที่ (timeline) เพราะวันที่รับหนังสือหรือวันที่ทราบเหตุ มักเป็นจุดเริ่มนับอายุความหรือกำหนดอุทธรณ์
- อย่าลงนามเอกสารยอมความ ยอมรับหนี้ หรือถอนคำร้อง ก่อนให้ทนายความตรวจ เพราะอาจตัดสิทธิที่มีอยู่
- เก็บหลักฐานดิจิทัลแบบไม่แก้ไข (ภาพหน้าจอเต็มหน้าจอ ไฟล์ต้นฉบับ อีเมลพร้อมหัวจดหมาย) เพราะไฟล์ที่ถูกตัดต่อจะถูกโต้แย้งได้ง่าย
แหล่งข้อมูลทางการที่ตรวจสอบได้
ระเบียบและค่าธรรมเนียมเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบข้อกำหนดล่าสุดกับหน่วยงานที่รับผิดชอบก่อนยื่นเรื่อง
คำถามที่คนในสุราษฎร์ธานีค้นหาบ่อย
คดีเกิดที่เกาะสมุย ต้องฟ้องที่สุราษฎร์ธานีไหม
ไม่จำเป็น เพราะพื้นที่เกาะมีศาลจังหวัดเกาะสมุยซึ่งมีเขตอำนาจของตนเอง การเลือกศาลพิจารณาจากภูมิลำเนาของจำเลยและสถานที่เกิดมูลคดี ถ้าทั้งสองอย่างอยู่บนเกาะ ก็ยื่นที่ศาลบนเกาะได้โดยตรง
ซื้อกิจการโรงแรมบนเกาะที่อยู่ภายใต้สัญญาเช่า ต้องตรวจอะไร
ต้องตรวจว่าการเช่าจดทะเบียนแล้วหรือไม่ ระยะเวลาที่เหลือ สิทธิในการโอนสิทธิการเช่าให้ผู้ซื้อ เงื่อนไขการต่ออายุ และใบอนุญาตประกอบกิจการที่พักซึ่งผูกกับตัวอาคารและผู้ประกอบการ หากสิทธิการเช่าโอนไม่ได้ตามสัญญา มูลค่ากิจการที่ตกลงกันอาจไม่สะท้อนสิ่งที่ผู้ซื้อได้รับจริง
ชาวต่างชาติที่อยู่เกาะพะงันทำนิติกรรมที่ต้องใช้ในประเทศตนเองได้ไหม
ทำได้ แต่ต้องออกแบบเอกสารให้ตรงกับข้อกำหนดของหน่วยงานปลายทางตั้งแต่ต้น ทั้งภาษาที่ใช้ รูปแบบการรับรองลายมือชื่อ และลำดับการรับรอง เพราะการแก้ไขภายหลังมักต้องเริ่มกระบวนการใหม่ทั้งหมด ซึ่งบนพื้นที่เกาะมีต้นทุนเวลาสูงกว่าปกติ
ชาวต่างชาติซื้อคอนโดได้หรือไม่
ได้ ภายใต้โควตาต่างชาติของอาคารชุดนั้น และต้องมีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาตามระเบียบ
ต้องไปสำนักงานที่ดินด้วยตนเองหรือไม่
มอบอำนาจให้ทนายดำเนินการแทนได้ โดยหนังสือมอบอำนาจต้องเป็นแบบของกรมที่ดินและรับรองให้ถูกต้อง หากทำจากต่างประเทศต้องผ่านการรับรองตามระเบียบ
บริการเดียวกันในจังหวัดอื่น
ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพมหานครที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เชียงใหม่ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ภูเก็ตที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ชลบุรีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ขอนแก่นที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ อุดรธานีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ นครราชสีมาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ สงขลาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เชียงรายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ระยองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ นนทบุรีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ (ทั่วประเทศ)
บริการกฎหมายอื่นในสุราษฎร์ธานี
คดีความและว่าความ สุราษฎร์ธานีว่าความคดีแพ่ง อาญา แรงงาน ครอบครัว มรดก และที่ดินธุรกิจและองค์กร สุราษฎร์ธานีจดทะเบียนบริษัท สัญญา ธุรกิจต่างด้าว BOI และการกำกับดูแลคนต่างชาติและตรวจคนเข้าเมือง สุราษฎร์ธานีวีซ่า ใบอนุญาตทำงาน ถิ่นที่อยู่ และการดำรงสถานะให้ถูกต้องทรัพย์สินทางปัญญา สุราษฎร์ธานีเครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร และการบังคับสิทธิครอบครัวและมรดก สุราษฎร์ธานีสมรส หย่า อำนาจปกครอง พินัยกรรม และการจัดการมรดกไกล่เกลี่ย อนุญาโตตุลาการ และบังคับคดี สุราษฎร์ธานียุติข้อพิพาทนอกศาลและทำให้คำชี้ขาดมีผลจริงNotary Public และเอกสารระหว่างประเทศ สุราษฎร์ธานีรับรองลายมือชื่อ เอกสาร แปลรับรอง กงสุล และสถานทูตBOI และใบอนุญาตประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว สุราษฎร์ธานีวางโครงสร้างการลงทุนของชาวต่างชาติในไทยให้ถูกต้องตั้งแต่วันแรก
ปรึกษาทนายความเกี่ยวกับเรื่องของคุณในสุราษฎร์ธานี
เล่าข้อเท็จจริงให้เราฟัง แล้วเราจะอธิบายว่าต้องยื่นที่หน่วยงานใด ใช้เอกสารอะไร และกรอบเวลาตามความเป็นจริง