ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ก่อนลงนามสัญญาซื้อขายที่ดิน ควรตรวจสอบโฉนดฉบับจริงที่สำนักงานที่ดิน เพื่อยืนยันว่าผู้ขายเป็นเจ้าของตัวจริง ที่ดินไม่ติดภาระจำนอง อายัด หรือสิทธิเก็บกิน และประเภทเอกสารสิทธิเป็นโฉนด (น.ส.4) ซึ่งเป็นประเภทที่โอนได้ชัดเจนที่สุด ไม่ใช่เพียง น.ส.3 หรือเอกสารสิทธิ์อื่นที่มีข้อจำกัด

นอกจากตัวโฉนด ควรตรวจประวัติการโอนย้อนหลัง ขอบเขตที่แท้จริงเทียบกับแผนที่รังวัด และข้อจำกัดตามกฎหมายผังเมืองหรือกฎหมายเฉพาะพื้นที่ เช่น พื้นที่ป่าสงวนหรือเขตควบคุมอาคาร ปัญหาเหล่านี้มักไม่ปรากฏในเอกสารที่ผู้ขายแสดง

สำหรับอาคารชุด ต้องตรวจสอบเพิ่มเติมว่าโควตาชาวต่างชาติของอาคารยังไม่เต็ม นิติบุคคลอาคารชุดไม่มีหนี้ค้างจากยูนิตนั้น และผู้ขายชำระค่าส่วนกลางครบแล้ว เราทำรายงานตรวจสอบเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนทุกการซื้อ

โดยหลักแล้วชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยไม่ได้ ยกเว้นข้อยกเว้นที่กฎหมายกำหนดไว้จำกัด เช่น การลงทุนตามเงื่อนไขพิเศษที่ต้องได้รับอนุญาต แต่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารชุดได้ภายใต้โควตาร้อยละ 49 ของพื้นที่ทั้งอาคาร และเช่าที่ดินระยะยาวได้ไม่เกิน 30 ปีตามกฎหมายทั่วไป

โครงสร้างที่เคยนิยม เช่น การตั้งบริษัทไทยเพื่อถือที่ดินโดยมีผู้ถือหุ้นไทยแบบ nominee มีความเสี่ยงสูง เพราะผิดกฎหมายหากมีเจตนาหลีกเลี่ยงข้อจำกัด ทางเลือกที่ปลอดภัยกว่า ได้แก่ สัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน สิทธิอาศัย (usufruct) หรือสิทธิการเช่าพื้นที่ในโครงการที่กฎหมายรองรับ

การโอนเงินจากต่างประเทศเพื่อซื้ออาคารชุดต้องทำผ่านธนาคารพาณิชย์ในไทยและมีหลักฐานการนำเงินตราเข้ามา (เช่น หนังสือรับรองการโอนเงิน) เพื่อใช้ตอนโอนกรรมสิทธิ์และตอนนำเงินกลับออกนอกประเทศในอนาคต เราช่วยเตรียมเอกสารส่วนนี้ให้ครบตั้งแต่ก่อนโอน