พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม
กำหนดสัดส่วนพื้นที่ที่คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ในอาคารชุดหนึ่ง ๆ และเงื่อนไขหลักฐานการนำเงินเข้าประเทศ
สายงานกฎหมาย
การถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ
ตรวจสอบสิทธิ เอกสาร และการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนวางเงินก้อนใหญ่
ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยได้ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด โดยอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในแต่ละอาคารชุดต้องไม่เกินร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตามที่กฎหมายกำหนด เราตรวจสอบโควตาต่างชาติ สถานะโฉนด ภาระผูกพัน สัญญาจะซื้อจะขาย และดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินให้ลูกความ
ขอบเขตงานที่รับดำเนินการ
- ตรวจสอบโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติของอาคารชุดกับนิติบุคคลอาคารชุด
- ตรวจสอบโฉนดที่ดิน หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และภาระผูกพัน
- ตรวจร่างและเจรจาสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้พัฒนาโครงการ
- ตรวจเอกสารการโอนเงินจากต่างประเทศเพื่อใช้ยื่นที่สำนักงานที่ดิน
- ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์และรับมอบเอกสารสิทธิแทนลูกความ
- สัญญาเช่าระยะยาว สิทธิเก็บกิน และสิทธิเหนือพื้นดินสำหรับบ้านและที่ดิน
- งานพินัยกรรมและการส่งต่ออสังหาริมทรัพย์ให้ทายาท
ขั้นตอนการทำงาน
- 1ประเมินเคสเบื้องต้นจากเอกสารโครงการและสถานะของผู้ซื้อ
- 2ตรวจสอบเอกสารสิทธิและโควตาต่างชาติก่อนลงนามสัญญา
- 3สรุปประเด็นความเสี่ยงในสัญญาและเสนอข้อแก้ไข
- 4จัดเตรียมเอกสารโอนกรรมสิทธิ์และนัดหมายสำนักงานที่ดิน
- 5เข้าร่วมวันโอนและตรวจความถูกต้องของเอกสารทุกฉบับ
เอกสารที่ต้องเตรียม
- หนังสือเดินทางของผู้ซื้อ และหนังสือมอบอำนาจหากไม่เดินทางมาเอง
- สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและโฉนดที่ดินของโครงการ
- สัญญาจะซื้อจะขายและเอกสารการชำระเงินทั้งหมด
- หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรจากธนาคาร
- หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด
- หนังสือรับรองปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง
ข้อควรระวัง
- ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้โดยทั่วไป โครงสร้างที่ใช้บริษัทถือแทนมีความเสี่ยงทางกฎหมาย
- หากโควตาต่างชาติของอาคารชุดเต็ม จะโอนกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติไม่ได้
- เอกสารการโอนเงินต้องระบุวัตถุประสงค์ให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น แก้ไขย้อนหลังทำได้ยาก
- การซื้อโครงการที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จมีความเสี่ยงด้านกำหนดส่งมอบ ควรตรวจเงื่อนไขความรับผิดของผู้ขายกรณีส่งมอบล่าช้าในสัญญาอย่างละเอียด
ระยะเวลาโดยทั่วไป
การตรวจสอบเอกสารสิทธิและโควตาต่างชาติมักใช้เวลาไม่กี่วันทำการเมื่อได้รับเอกสารครบ ส่วนวันโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นกับคิวนัดของสำนักงานที่ดินและความพร้อมของเอกสารทุกฝ่าย
ระยะเวลาข้างต้นเป็นการประมาณการ ขึ้นกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง คิวนัดของศาล และความครบถ้วนของเอกสาร
ตรวจอะไรบ้างก่อนวางเงินจอง
ลำดับที่ปลอดภัยที่สุดคือตรวจเอกสารก่อนวางเงิน ไม่ใช่วางเงินแล้วค่อยตรวจ สิ่งที่ควรทราบก่อนคือ ห้องชุดนั้นอยู่ในโควตาต่างชาติที่ยังเหลือหรือไม่ ผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามเอกสารสิทธิจริงหรือไม่ มีการจำนองหรือภาระผูกพันใดค้างอยู่หรือไม่ และมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระเท่าใด ข้อมูลทั้งหมดนี้ตรวจได้จากสำนักงานที่ดินและนิติบุคคลอาคารชุดก่อนลงนามผูกพัน
สำหรับโครงการที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ ควรอ่านเงื่อนไขเรื่องกำหนดส่งมอบ การเปลี่ยนแปลงแบบ และสิทธิของผู้ซื้อเมื่อโครงการล่าช้าอย่างละเอียด สัญญาของผู้พัฒนาโครงการมักร่างมาเพื่อคุ้มครองผู้ขาย การขอแก้ไขข้อสัญญาก่อนลงนามทำได้และเป็นขั้นตอนปกติ
เอกสารต่างประเทศที่ต้องเตรียมล่วงหน้า
ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ไม่สามารถเดินทางมาในวันโอนต้องเตรียมหนังสือมอบอำนาจล่วงหน้า ซึ่งโดยทั่วไปต้องลงนามต่อหน้าโนตารีในประเทศที่อยู่ แล้วผ่านการรับรองจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและสถานทูตไทย ขั้นตอนนี้ใช้เวลาหลายสัปดาห์ในบางประเทศ การเริ่มช้ามักเป็นสาเหตุให้ต้องเลื่อนวันโอน
เนื่องจากสำนักงานของเราให้บริการทั้งงานกฎหมายอสังหาริมทรัพย์และงานรับรองเอกสารระหว่างประเทศ เราสามารถจัดทำแบบร่างหนังสือมอบอำนาจที่สำนักงานที่ดินยอมรับ พร้อมแจ้งขั้นตอนรับรองในประเทศต้นทางให้ลูกความดำเนินการได้ทันเวลา
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้
สรุปเพื่อความเข้าใจทั่วไปเท่านั้น การปรับใช้แต่ละบทบัญญัติขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละเรื่อง
ประกาศและระเบียบของกรมที่ดิน
กำหนดเอกสารที่ต้องใช้ในวันโอน รวมถึงหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวจากนิติบุคคลอาคารชุด
ตัวอย่างสถานการณ์และแนวทางดำเนินการ
ตัวอย่างต่อไปนี้เป็นกรณีสมมุติที่สร้างขึ้นเพื่ออธิบายขั้นตอน ไม่ใช่คดีของลูกความ และไม่ได้แสดงหรือรับประกันผลใด ๆ
สถานการณ์ตัวอย่าง: โควตาต่างชาติเต็มในวันโอน
สถานการณ์: ผู้ซื้อต่างชาติวางมัดจำแล้ว แต่พบว่าสัดส่วนต่างชาติของอาคารเต็ม
แนวทางที่ใช้ตามปกติ: ควรขอหนังสือรับรองสัดส่วนก่อนวางมัดจำ และกำหนดเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายไว้ตั้งแต่ต้นว่าหากโควตาต่างชาติไม่พอ ผู้จะซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกมัดจำคืนตามที่ตกลง (กรณีสมมุติ)
คำแนะนำเฉพาะสถานการณ์
ผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติ
- โอนเงินจากต่างประเทศเป็นสกุลต่างประเทศและระบุวัตถุประสงค์ให้ตรง เพื่อให้ได้หลักฐานที่กรมที่ดินยอมรับ
- ตรวจหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระของห้องก่อนโอน เพราะอาจกระทบการออกหนังสือปลอดหนี้
ทุกกรณี — สิ่งที่ควรทำใน 7 วันแรก
- รวบรวมเอกสารต้นฉบับทั้งหมดไว้ที่เดียว และถ่ายสำเนา/สแกนเก็บสำรอง พร้อมบันทึกวันที่ที่ได้รับเอกสารแต่ละฉบับ
- จดลำดับเหตุการณ์ตามวันที่ (timeline) เพราะวันที่รับหนังสือหรือวันที่ทราบเหตุ มักเป็นจุดเริ่มนับอายุความหรือกำหนดอุทธรณ์
- อย่าลงนามเอกสารยอมความ ยอมรับหนี้ หรือถอนคำร้อง ก่อนให้ทนายความตรวจ เพราะอาจตัดสิทธิที่มีอยู่
- เก็บหลักฐานดิจิทัลแบบไม่แก้ไข (ภาพหน้าจอเต็มหน้าจอ ไฟล์ต้นฉบับ อีเมลพร้อมหัวจดหมาย) เพราะไฟล์ที่ถูกตัดต่อจะถูกโต้แย้งได้ง่าย
บริการนี้ในพื้นที่ของคุณ
หน้ารายจังหวัดอธิบายศาลและหน่วยงานที่มีเขตอำนาจในพื้นที่ พร้อมตอบคำถามที่คนในพื้นที่ค้นหาบ่อย
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้หรือไม่
โดยหลักชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ทางเลือกที่ใช้กันคือการถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างพร้อมทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว หรือใช้สิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งแต่ละแบบมีข้อจำกัดต่างกัน
ต้องอยู่ในประเทศไทยในวันโอนหรือไม่
ไม่จำเป็นเสมอไป สามารถมอบอำนาจให้ดำเนินการแทนได้ โดยหนังสือมอบอำนาจที่ทำในต่างประเทศมักต้องผ่านการรับรองลายมือชื่อและการรับรองจากสถานทูตหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนใช้ในไทย
ค่าธรรมเนียมการโอนใครเป็นผู้รับผิดชอบ
เป็นเรื่องที่ตกลงกันในสัญญา โดยทั่วไปคู่สัญญาอาจแบ่งกันคนละครึ่งหรือกำหนดให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบ จึงควรระบุให้ชัดก่อนลงนาม
บริการที่เกี่ยวข้อง
สายงานกฎหมายอื่นของสำนักงาน
คดีความและว่าความว่าความคดีแพ่ง อาญา แรงงาน ครอบครัว มรดก และที่ดินธุรกิจและองค์กรจดทะเบียนบริษัท สัญญา ธุรกิจต่างด้าว BOI และการกำกับดูแลคนต่างชาติและตรวจคนเข้าเมืองวีซ่า ใบอนุญาตทำงาน ถิ่นที่อยู่ และการดำรงสถานะให้ถูกต้องทรัพย์สินทางปัญญาเครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร และการบังคับสิทธิที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ สัญญาซื้อขาย เช่า และโอนที่สำนักงานที่ดินครอบครัวและมรดกสมรส หย่า อำนาจปกครอง พินัยกรรม และการจัดการมรดกไกล่เกลี่ย อนุญาโตตุลาการ และบังคับคดียุติข้อพิพาทนอกศาลและทำให้คำชี้ขาดมีผลจริงNotary Public และเอกสารระหว่างประเทศรับรองลายมือชื่อ เอกสาร แปลรับรอง กงสุล และสถานทูตBOI และใบอนุญาตประกอบธุรกิจของคนต่างด้าววางโครงสร้างการลงทุนของชาวต่างชาติในไทยให้ถูกต้องตั้งแต่วันแรกภาษี บัญชี และงานทะเบียนนายจ้างดูแลภาระตามกฎหมายภาษีและบัญชีของบริษัทให้ครบทุกรอบเวลาPDPA และการกำกับดูแลข้อมูลส่วนบุคคลวางระบบคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคลให้สอดคล้องกับ พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคลกฎหมายแรงงานและคดีแรงงานดูแลทั้งฝั่งนายจ้างและลูกจ้างตามพระราชบัญญัติคุ้มครองแรงงานบริการสนับสนุนงานกฎหมายแบบครบวงจรล่าม เอกสาร งานเดินเรื่อง และการติดตามสถานะงานในที่เดียวบังคับคดีและสืบทรัพย์เปลี่ยนคำพิพากษาให้เป็นการชำระหนี้จริง ด้วยการสืบทรัพย์และยึดอายัดตามกฎหมายควบรวมกิจการและตรวจสอบสถานะกิจการตรวจสถานะกิจการก่อนซื้อ และวางโครงสร้างธุรกรรมให้ปิดดีลได้จริงคดีปกครองและการอุทธรณ์คำสั่งราชการโต้แย้งคำสั่งทางปกครองที่ไม่เป็นธรรมตามขั้นตอนและกำหนดเวลาที่ถูกต้องคดีออนไลน์ หลอกลวงทางไซเบอร์ และการติดตามทรัพย์สินดำเนินการทางกฎหมายอย่างรวดเร็วเมื่อถูกหลอกโอนเงินหรือถูกละเมิดทางออนไลน์เลขานุการบริษัทและงานทะเบียนนิติบุคคลดูแลงานทะเบียน การประชุม และเอกสารบริษัทให้ครบถ้วนตรงกำหนดทุกปีพินัยกรรม มรดก และการจัดการทรัพย์สินหลังเสียชีวิตจัดทำพินัยกรรมที่ใช้ได้จริง และจัดการมรดกให้เรียบร้อยตามกฎหมายไทยที่ปรึกษากฎหมายรายเดือนสำหรับธุรกิจและชาวต่างชาติมีทีมกฎหมายประจำที่เข้าใจธุรกิจของท่าน โดยไม่ต้องจ้างพนักงานเต็มเวลา
ปรึกษาทนายความเกี่ยวกับเรื่องของคุณ
เล่าข้อเท็จจริงให้เราฟัง แล้วเราจะอธิบายทางเลือก เอกสารที่ต้องใช้ และกรอบเวลาตามความเป็นจริงให้ก่อนตัดสินใจ