พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม
กำหนดสัดส่วนพื้นที่ที่คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ในอาคารชุดหนึ่ง ๆ และเงื่อนไขหลักฐานการนำเงินเข้าประเทศ
ภาคใต้ — สงขลา
การถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในพื้นที่สงขลา
ตรวจสอบสิทธิ เอกสาร และการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนวางเงินก้อนใหญ่
เรื่องการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในสงขลา ต่างจากที่อื่นอย่างไร
สงขลาเป็นศูนย์กลางการค้า การศึกษา และการแพทย์ของภาคใต้ตอนล่าง โดยมีหาดใหญ่เป็นศูนย์กลางธุรกิจและเป็นจุดเชื่อมการค้ากับมาเลเซีย ลักษณะงานกฎหมายในพื้นที่จึงมีทั้งสัญญาการค้าข้ามพรมแดน การจ้างแรงงาน การลงทุนของนักลงทุนจากประเทศเพื่อนบ้าน และงานเอกสารสำหรับผู้ที่มีครอบครัวหรือทรัพย์สินอยู่ทั้งสองฝั่งชายแดน
ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยได้ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด โดยอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในแต่ละอาคารชุดต้องไม่เกินร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตามที่กฎหมายกำหนด เราตรวจสอบโควตาต่างชาติ สถานะโฉนด ภาระผูกพัน สัญญาจะซื้อจะขาย และดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินให้ลูกความ
- สัญญาการค้ากับคู่ค้าในมาเลเซียควรระบุกฎหมายที่ใช้บังคับและวิธีระงับข้อพิพาทให้ชัด เพราะการบังคับตามคำพิพากษาข้ามประเทศมีข้อจำกัดมากกว่าที่หลายฝ่ายคาด
- หาดใหญ่มีธุรกิจบริการและโรงแรมจำนวนมาก ข้อพิพาทที่พบบ่อยคือสัญญาเช่าพื้นที่พาณิชย์และเงื่อนไขการต่ออายุ
- มีศาลปกครองระดับภาคในจังหวัด คดีเกี่ยวกับใบอนุญาตและคำสั่งของหน่วยงานรัฐจึงยื่นได้ในพื้นที่
- ผู้มีครอบครัวอยู่ทั้งสองฝั่งชายแดนมักต้องใช้เอกสารทะเบียนที่รับรองให้ใช้ได้ในอีกประเทศหนึ่ง จึงควรวางลำดับการแปลและรับรองตั้งแต่ต้น
ศาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในสงขลา
ควรตรวจเขตอำนาจและเงื่อนไขการยื่นเป็นรายเรื่อง เพราะแนวปฏิบัติและเอกสารแนบของแต่ละสำนักงานต่างกัน
| ศาล / หน่วยงาน | ขอบเขตงาน |
|---|---|
| ศาลจังหวัดสงขลา และศาลแขวงสงขลา | คดีแพ่งและอาญาในเขตจังหวัด |
| ศาลเยาวชนและครอบครัวจังหวัดสงขลา | คดีครอบครัวและคดีเยาวชน |
| ศาลแรงงานภาค 9 | คดีแรงงานในพื้นที่ภาคใต้ตอนล่าง |
| ศาลปกครองสงขลา | คดีโต้แย้งคำสั่งของหน่วยงานรัฐในพื้นที่ภาคใต้ |
| สำนักงานที่ดินจังหวัดสงขลาและสาขาอำเภอ | งานจดทะเบียนที่ดิน อาคารชุด และการเช่า |
| ตรวจคนเข้าเมืองจังหวัดสงขลา | งานคนต่างด้าว การขออยู่ต่อ และงานด่านชายแดน |
| สำนักงานบังคับคดีจังหวัดสงขลา | บังคับคดีตามคำพิพากษาในพื้นที่ |
| สำนักงานพาณิชย์จังหวัดสงขลา | งานทะเบียนนิติบุคคลในพื้นที่ |
ขอบเขตงานที่รับดำเนินการในสงขลา
- ตรวจสอบโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติของอาคารชุดกับนิติบุคคลอาคารชุด
- ตรวจสอบโฉนดที่ดิน หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และภาระผูกพัน
- ตรวจร่างและเจรจาสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้พัฒนาโครงการ
- ตรวจเอกสารการโอนเงินจากต่างประเทศเพื่อใช้ยื่นที่สำนักงานที่ดิน
- ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์และรับมอบเอกสารสิทธิแทนลูกความ
- สัญญาเช่าระยะยาว สิทธิเก็บกิน และสิทธิเหนือพื้นดินสำหรับบ้านและที่ดิน
- งานพินัยกรรมและการส่งต่ออสังหาริมทรัพย์ให้ทายาท
ขั้นตอนการทำงานในพื้นที่
- 1ประเมินเคสเบื้องต้นจากเอกสารโครงการและสถานะของผู้ซื้อ
- 2ตรวจสอบเอกสารสิทธิและโควตาต่างชาติก่อนลงนามสัญญา
- 3สรุปประเด็นความเสี่ยงในสัญญาและเสนอข้อแก้ไข
- 4จัดเตรียมเอกสารโอนกรรมสิทธิ์และนัดหมายสำนักงานที่ดิน
- 5เข้าร่วมวันโอนและตรวจความถูกต้องของเอกสารทุกฉบับ
เอกสารที่ต้องเตรียม
- หนังสือเดินทางของผู้ซื้อ และหนังสือมอบอำนาจหากไม่เดินทางมาเอง
- สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและโฉนดที่ดินของโครงการ
- สัญญาจะซื้อจะขายและเอกสารการชำระเงินทั้งหมด
- หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรจากธนาคาร
- หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด
- หนังสือรับรองปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง
ข้อควรระวัง
- ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้โดยทั่วไป โครงสร้างที่ใช้บริษัทถือแทนมีความเสี่ยงทางกฎหมาย
- หากโควตาต่างชาติของอาคารชุดเต็ม จะโอนกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติไม่ได้
- เอกสารการโอนเงินต้องระบุวัตถุประสงค์ให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น แก้ไขย้อนหลังทำได้ยาก
- การซื้อโครงการที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จมีความเสี่ยงด้านกำหนดส่งมอบ ควรตรวจเงื่อนไขความรับผิดของผู้ขายกรณีส่งมอบล่าช้าในสัญญาอย่างละเอียด
ระยะเวลาโดยทั่วไป
การตรวจสอบเอกสารสิทธิและโควตาต่างชาติมักใช้เวลาไม่กี่วันทำการเมื่อได้รับเอกสารครบ ส่วนวันโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นกับคิวนัดของสำนักงานที่ดินและความพร้อมของเอกสารทุกฝ่าย
ระยะเวลาเป็นการประมาณการ ขึ้นกับคิวนัดของศาลและหน่วยงานที่รับผิดชอบในพื้นที่สงขลา
พื้นที่ในสงขลาที่ให้บริการเป็นประจำ
หาดใหญ่เมืองสงขลาสะเดาคลองหอยโข่งรัตภูมิจะนะนาหม่อมบางกล่ำสิงหนครปาดังเบซาร์
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้ (สงขลา)
สรุปเพื่อความเข้าใจทั่วไปเท่านั้น การปรับใช้แต่ละบทบัญญัติขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละเรื่อง
ประกาศและระเบียบของกรมที่ดิน
กำหนดเอกสารที่ต้องใช้ในวันโอน รวมถึงหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวจากนิติบุคคลอาคารชุด
ตัวอย่างสถานการณ์และแนวทางดำเนินการ (สงขลา)
ตัวอย่างต่อไปนี้เป็นกรณีสมมุติที่สร้างขึ้นเพื่ออธิบายขั้นตอน ไม่ใช่คดีของลูกความ และไม่ได้แสดงหรือรับประกันผลใด ๆ
สถานการณ์ตัวอย่าง: โควตาต่างชาติเต็มในวันโอน
สถานการณ์: ผู้ซื้อต่างชาติวางมัดจำแล้ว แต่พบว่าสัดส่วนต่างชาติของอาคารเต็ม
แนวทางที่ใช้ตามปกติ: ควรขอหนังสือรับรองสัดส่วนก่อนวางมัดจำ และกำหนดเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายไว้ตั้งแต่ต้นว่าหากโควตาต่างชาติไม่พอ ผู้จะซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกมัดจำคืนตามที่ตกลง (กรณีสมมุติ)
คำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ (สงขลา)
ผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติ
- โอนเงินจากต่างประเทศเป็นสกุลต่างประเทศและระบุวัตถุประสงค์ให้ตรง เพื่อให้ได้หลักฐานที่กรมที่ดินยอมรับ
- ตรวจหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระของห้องก่อนโอน เพราะอาจกระทบการออกหนังสือปลอดหนี้
ทุกกรณี — สิ่งที่ควรทำใน 7 วันแรก
- รวบรวมเอกสารต้นฉบับทั้งหมดไว้ที่เดียว และถ่ายสำเนา/สแกนเก็บสำรอง พร้อมบันทึกวันที่ที่ได้รับเอกสารแต่ละฉบับ
- จดลำดับเหตุการณ์ตามวันที่ (timeline) เพราะวันที่รับหนังสือหรือวันที่ทราบเหตุ มักเป็นจุดเริ่มนับอายุความหรือกำหนดอุทธรณ์
- อย่าลงนามเอกสารยอมความ ยอมรับหนี้ หรือถอนคำร้อง ก่อนให้ทนายความตรวจ เพราะอาจตัดสิทธิที่มีอยู่
- เก็บหลักฐานดิจิทัลแบบไม่แก้ไข (ภาพหน้าจอเต็มหน้าจอ ไฟล์ต้นฉบับ อีเมลพร้อมหัวจดหมาย) เพราะไฟล์ที่ถูกตัดต่อจะถูกโต้แย้งได้ง่าย
คำถามที่คนในสงขลาค้นหาบ่อย
ทำสัญญาการค้ากับบริษัทมาเลเซีย ควรเลือกให้ใช้กฎหมายประเทศใด
ไม่มีคำตอบเดียวที่ถูกเสมอ สิ่งที่ต้องดูคือทรัพย์สินของคู่สัญญาอยู่ประเทศใด เพราะสุดท้ายการบังคับตามคำชี้ขาดหรือคำพิพากษาต้องทำที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่ ในสัญญาการค้าระหว่างประเทศจำนวนมากจึงเลือกอนุญาโตตุลาการ เนื่องจากคำชี้ขาดบังคับได้กว้างกว่าคำพิพากษาของศาลในทางปฏิบัติ
เช่าพื้นที่ร้านในหาดใหญ่ ผู้ให้เช่าไม่ต่อสัญญาได้ไหม
โดยหลักผู้ให้เช่าไม่มีหน้าที่ต่อสัญญา เว้นแต่สัญญากำหนดสิทธิต่ออายุไว้อย่างชัดเจนและผู้เช่าใช้สิทธินั้นภายในกำหนด ข้อความว่า "อาจพิจารณาต่ออายุ" ไม่ก่อสิทธิบังคับได้ จึงควรตรวจถ้อยคำและกำหนดเวลาบอกกล่าวก่อนลงทุนตกแต่งร้าน
เอกสารทะเบียนของไทยจะใช้ในมาเลเซียต้องทำอย่างไร
ต้องเริ่มจากข้อกำหนดของหน่วยงานผู้รับในมาเลเซีย ซึ่งจะกำหนดว่าต้องแปลเป็นภาษาใดและต้องผ่านการรับรองระดับใด สำหรับประเทศไทย อนุสัญญา Apostille จะมีผลใช้บังคับในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 ก่อนหน้านั้นการรับรองยังทำผ่านกรมการกงสุลและสถานทูตตามลำดับเดิม
ชาวต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้หรือไม่
โดยหลักชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ทางเลือกที่ใช้กันคือการถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างพร้อมทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว หรือใช้สิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งแต่ละแบบมีข้อจำกัดต่างกัน
ต้องอยู่ในประเทศไทยในวันโอนหรือไม่
ไม่จำเป็นเสมอไป สามารถมอบอำนาจให้ดำเนินการแทนได้ โดยหนังสือมอบอำนาจที่ทำในต่างประเทศมักต้องผ่านการรับรองลายมือชื่อและการรับรองจากสถานทูตหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนใช้ในไทย
ค่าธรรมเนียมการโอนใครเป็นผู้รับผิดชอบ
เป็นเรื่องที่ตกลงกันในสัญญา โดยทั่วไปคู่สัญญาอาจแบ่งกันคนละครึ่งหรือกำหนดให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบ จึงควรระบุให้ชัดก่อนลงนาม
บริการเดียวกันในจังหวัดอื่น
การถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ กรุงเทพมหานครการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เชียงใหม่การถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ภูเก็ตการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ชลบุรีการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ อุดรธานีการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ สุราษฎร์ธานีการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เชียงรายการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ระยองการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ นนทบุรีการถือครองห้องชุดและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ (ทั่วประเทศ)
บริการกฎหมายอื่นในสงขลา
คดีความและว่าความ สงขลาว่าความคดีแพ่ง อาญา แรงงาน ครอบครัว มรดก และที่ดินธุรกิจและองค์กร สงขลาจดทะเบียนบริษัท สัญญา ธุรกิจต่างด้าว BOI และการกำกับดูแลคนต่างชาติและตรวจคนเข้าเมือง สงขลาวีซ่า ใบอนุญาตทำงาน ถิ่นที่อยู่ และการดำรงสถานะให้ถูกต้องทรัพย์สินทางปัญญา สงขลาเครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร และการบังคับสิทธิที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ สงขลาตรวจสอบกรรมสิทธิ์ สัญญาซื้อขาย เช่า และโอนที่สำนักงานที่ดินครอบครัวและมรดก สงขลาสมรส หย่า อำนาจปกครอง พินัยกรรม และการจัดการมรดกไกล่เกลี่ย อนุญาโตตุลาการ และบังคับคดี สงขลายุติข้อพิพาทนอกศาลและทำให้คำชี้ขาดมีผลจริงNotary Public และเอกสารระหว่างประเทศ สงขลารับรองลายมือชื่อ เอกสาร แปลรับรอง กงสุล และสถานทูต
ปรึกษาทนายความเกี่ยวกับเรื่องของคุณในสงขลา
เล่าข้อเท็จจริงให้เราฟัง แล้วเราจะอธิบายว่าต้องยื่นที่หน่วยงานใด ใช้เอกสารอะไร และกรอบเวลาตามความเป็นจริง